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[其他主题] 听到冰山碎裂的咔嚓声 中国房市崩塌 大难临头

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lemoncap 发表于 2014-2-24 16:54 | 显示全部楼层 |阅读模式

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过去这一周,我们仿佛听到了冰山碎裂的咔嚓声——全国大面积出现楼市成交萎缩,继香港楼市出现蹦极式降价后,杭州楼市打响降价第一枪,楼盘老主顾冲砸售楼部,经济发达区域的著名“鬼城”常州,开发商断臂求生,5000多元的楼盘被挂出……

连“最后一个死多头”任志强春节后也忽然改口。他在亚布力论坛上表示,今年房价涨幅将大幅度下滑。 “很多开发商以为今年可能跟去年一样,很乐观。我个人对他们提出警告,我说你们太乐观了,很危险。”谨言慎行的“老大”王石发话了,2月19日,王石用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点,并称“我不改变我的观点”。其所谓的“不改变”,是基于其在去年9月时的表态。

而去年稍早些时候,更大的大佬、经历数度地产风云变幻的李嘉诚先生,布局大面积清空其在内地和香港的物业。王石第一时间在微博上提醒业界说:“这是一个信号,小心了!” 他在接受哥伦比亚广播公司“新闻60分钟”节目中曾公开表示,“中国房价过高,房地产市场存在泡沫… …上海的普通居民买房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上。”并警告称,“如果中国式地产泡沫破灭,那将是一场灾难。”

王石发话后,万科的郁亮有意无意地发表了类似去年某银行行长“银行业利润太高,躺着赚钱赚得都不好意思,想不赚钱都难”的话,大意是说,房地产利润太高,“什么最会被颠覆和攻击?越肥的越容易赚钱的就会被颠覆。” 是的,去年房地产销售额超过了8万亿,开发商拿走了1万亿,供应商、总分包商及利益链条上的各路伙伴们拿走了1万亿。实际上,这个行业的利润已经与中国最垄断最暴利的银行业旗鼓相当,不分伯仲。而社科院副院长李扬更是一语惊得众人灵魂出窍,“房地产行业问题突出,金融部门已经在对未来可能的下跌做准备。”与往常波诡云谲、刀光剑影相比,今年春节后在极短时间内前所未有形成的罕见共识,成为推倒楼市下跌的骨牌。

中国房地产的繁荣发端于1998年的制度性变革,而过去十多年间前所未有的城镇化进程带来乡村向城市的迁徙,“满城挖”、“随处炸”,催生出一幢幢水泥森林;而城乡分割和社保体系不完善累积的超高储蓄率,投资性资产工具缺失,投资渠道狭窄,全社会普遍的财富焦虑和饥渴,在超高的货币发行量催化形成的混合燃料把房价送入远超过中国人收入水平的“外太空”。价格推高的过程如此漫长,几乎所有参与者都是幸运儿,享受到了房价上涨的红利。利益的固化、普遍的自利情结和财富效应让他们坚信炒房会永远赚钱。然而,这世界会有永远繁荣的单边市场吗?升入外太空的房价以什么方式回归,以什么建立返回舱式的“长效机制”,如果没有,那将以美国或当年日本式的刚性破裂、瀑布式下跌来惨烈坠毁。对中国的房地产市场而言,收盘的方式还是一部悬疑剧。

任何资产泡沫的本质内涵都非常接近,那就是货币超发和信贷扩张。曾经的“美国秘方”和“美国神话,近年来在我们身边如火如荼地上演:地王飞天,十来亿的地王都是“小儿科”,百亿地王满天飞,城头变幻大王旗;恐慌性“末日情结”主导下,满眼都是“日光盘”、“夜光盘”,再贵的房子都会“夜光”;抢到一套房就像中大彩,“花边新闻”说有些紧俏楼盘,想买套房要给开发商送礼,大家如痴如醉。限购、限贷形同虚设,市场管理者、银行、开发商沆瀣一气、里应外合的购房证明随时花钱都能买到,3万一平方的房子把合同价格“做到”5万,等于不用首付款,全额从银行贷……暴风雨即将袭来,投机者、监管者、银行都放弃了雨伞,大家都侥幸“市场会有永远的繁荣”。而各路巫婆神棍们信誓旦旦说“还没涨够”,“坐等再翻番”,“京沪房价要涨到80万一平方”。如果问题本身是错误甚至是荒谬的,那么答案也就不重要了。

美国人反思次贷危机与房地产的关系时说,就像棒球运动员为了能打出更好的成绩而注射类固醇激素,人为地增强肌肉一样。在房价不断飙升的岁月里,华尔街向市场注入了太多的兴奋剂。兴奋剂刺激下的棒球明星们创造过辉煌,但是房地产的人造财富泡沫随着华尔街的“创造性毁灭”和历史性崩溃而灰飞烟灭。奔腾的大潮退去了,那些没有穿泳裤的人们赤裸地展现在面前。而中国过百万亿的M2告诉我们,中国房地产市场十多年流金岁月孽生堆积的资产泡沫,同样是长期以来天量高能货币驱动的结果。

房地产交易量的激增,金融体系必须提供大量的新增货币以支撑不断扩大的市场交易规模。土地市场流金淌银的美好时光里,在地方政府主导资源配置的经济体系中,形成房地产与银行体系高度捆绑,无论是房地产开发类贷款,还是政府平台、企业贷款,银行认可的有效抵押物主要是土地,经过十年嬗变,中国最大的地主已悄然从政府变为银行。地方政府通过行政权力压低拿地成本,通过规划调整、土地变性,以“画大饼”和“挤牙膏”式的供地方式,从银行置换出贷款,滚动开发,如此循环往复。土地增值数十倍甚至上百的倍财富效应幻化出巨大能量,而这一切都需要以巨量货币作为燃料来推进的,燃料一旦烧尽,火箭就会失速甚至坠落,人造的财富泡沫破灭,奢华盛宴终会有终结的时候。

房地产市场作为一个多重利益复杂博弈的场所,沸反盈天的价格本质是异常坚硬的泡沫。在市场失灵、泡沫化之路难以遏制之时,无论是市场参与者,还是作为“守夜人”的监管者,都应摒弃对原市场教旨主义的膜拜,而要有对市场规律的敬畏。索罗斯有句名言:“先知先觉、始终走在市场前面的狐狸永远只是少数,往往选择在这一历史价位的左侧离场。”狐狸有特殊的智慧和警觉,是对“风险厌恶”的有效管控。用李嘉诚的话说,“我不想赚最后一个铜板”,实际上,想赚最后一个铜板的,一定会成为孤独而绝望的留守者。

一场肇始于房地产持续数年席卷全球性危机,让我们明白从繁荣到没落、从殿堂到废墟的垮塌式骤变往往在一夜之间发生。当杠杆足够长、泡沫足够大,当所有的侥幸、迷信、贪婪在某一刻突然为恐慌所逆袭,预期突变时,那时再喊“救命”就一切晚矣。现在,各路鲨鱼嗜血的金融大锷们秣兵厉马、枕戈待旦,虎视中国房地产的资产泡沫池,做空这个市场是“超级暴利的事业”。用一位学者的话说,他们渴望在中国如火如荼的资产泡沫上再抹上最后一瓢汇率升值的油,然后从精疲力竭的中国经济身上榨干最后一滴精华后再离开。 “捧杀”瞬间变成“棒杀”。

中国房地产过去十年十倍的飙升最直接的驱动力是货币超发,货币对人类来说是最诱人、最具创造性的财富载体,但通过增加货币供应带来的繁荣是短暂的。没有哪一个国家的货币在洪水般的倾泻之后还能保持稳定的币值和长期稳定均衡的资产价格。而人类货币史告诉我们,没有什么比通过摧毁一国货币体系来摧毁这个国家的经济和社会基础来得更容易。货币放水制造泡沫的模式、过度依赖房地产的经济模式、绑架政府绑架银行的模式都是最脆弱的模式,没有什么独特的中国模式可以特立独行,没有谁可以反规律地超然物外。(陈志龙)
shaolin1254 发表于 2014-2-24 17:06 | 显示全部楼层
不看广告,看疗效。喊房市崩塌很长时间,啥时候降啊
 楼主| lemoncap 发表于 2014-2-24 17:30 | 显示全部楼层
shaolin1254 发表于 2014-2-24 17:06
不看广告,看疗效。喊房市崩塌很长时间,啥时候降啊

经济发达区域的著名“鬼城”常州,开发商断臂求生,5000多元的楼盘被挂出
北上广库存消化量集中在郊区,上海和北京郊区新盘和二手房价格比较合理,价格水平约为2万/平米,这个价位的楼盘有刚需支撑。四环400万的,有价无市。
杭州降价不会是个例,未来会有更多楼盘出现打折促销,这符合我们前期对部分地区有价格压力的判断(包括青岛、宁波、南昌、温州、无锡等)

另外,售房小姐嘴里房价总是在涨的。你信吗?

Bottomline

现在的老大不会为了保八保七唧唧歪歪的。现在饭店生意如何?20%上座率,小姐生意如何?东莞风暴。一句话,这届政府老大不会为几个钱投鼠忌器。准备过紧日子吧! 任自强牛逼烘烘的,改口了吧?投标都投不了吧?风向变了!还看不出?

老大为什么敢这嘛干?有制度信心了嘛,不怕和美国干嘛,房市不更是个鸡毛蒜皮的事。有吃的,上面就能控局。
shallwedeng 发表于 2014-2-24 18:50 | 显示全部楼层
问题是地方债总额海了去了 谁能动的了地方的主要收入来源呢
璇瑢子 发表于 2014-2-24 20:37 | 显示全部楼层
常州老是躺枪啊。。。。
10年前铁本被黑,
现在莫须有搞出来一个鬼城,
常州本来房价就便宜,5000价格如果位置偏一些很正常
最市中心的才超过一万。。。。。
一直以来沪宁线上是沪宁线上房价最便宜的地方
以江苏省倒数第二人口常年占据商品房交易第三,前两者苏州南京人口都在常州两倍或以上。。。。。
q457 发表于 2014-2-24 21:05 | 显示全部楼层
没有卖地的收入你让地方债怎么还???
LW199711 发表于 2014-2-24 21:33 | 显示全部楼层
下面的文章还是很有见地的,看看吧:

转帖如下:
中国地产崩盘只是危言耸听
2014年02月24日 09:10  作者:周文渊  (16)+1 我有话说(2988人参与)
文/新浪财经专栏作家 国泰君安固定收益部研究总监周文渊[微博]

  中国的房地产资产持有者,不是开发商、也不是居民,房地产真正的所有者是政府与银行。当前是不是到了一个地产资产持有者壮士断腕,革自己命的时候?我们判断,中国的地产行业暂时只会出现如2011-2012年期间的小调整,不太可能出现崩溃局面。
  
房地产恐怕还没有到坐在火山口的时机。一个最为有利的因素,是当前的物价还较为稳定,政策紧缩的压力并不大。
  这两天房地产行业纷争四起,杭州业主又开始砸售楼处、银行收紧地产相关融资,一切仿佛回到2008年之间,景象颇有点让人恍如隔世。
  房地产市场崩溃似乎成山雨欲来之势,在崩溃之前我们有一个问题,就是想搞清楚目前中国庞大的房地产资产持有者是谁?有些朋友觉得这可能是一个废话,房地产资产不是局面持有就是开发商的,还能有谁?实则不然,中国的房地产资产持有者,不是开发商、也不是居民,房地产真正的所有者是政府与银行。
  政府是地产最大的垄断者。房子是附着在土地之上的建筑物,对于没有通过招拍挂程序的土地,是地方政府的储备资产;对于广阔的集体土地,则是未来可以转化为商业用地的潜在储备资产;对于已经出售给地产商的土地,则是已经将70年使用权货币化的证券化资产,名义上所有的土地及其附着物都属于政府,所以说政府是房地产资产最大的持有者。
  另外一个房地产资产的持有者是银行。名义上地方政府将土地70年的使用权卖给了开发商,开放商又转手将使用权卖给了居民,中间通过转手挣钱了。实际上,其间每一个流程都能看到银行的影子。开发商买地是银行出资,使用权实际上是开发商替银行购买,开发商只不过是一个通道而已,这块对应着银行对开发商(企业)的贷款资产。房子建好之后,开发商将商品房出售给居民,购买方名义上是居民,但通过金融杠杆安排,银行通过对居民提供按揭贷款,持有了70年土地的使用权。所以,总体来看,银行是70年土地货币化资产真正的持有者。
  搞清楚背后资产的真正持有者之后,再来看地产业的崩溃问题。历史上地产崩溃的案例不少,包括日本、美国、香港、东南亚都有过惊心动魄的故事,特别是日本、美国的典故。但是与这些地区不同的是,中国地产的最大持有者也是宏观金融政策制定者和执行者,这就出现暴露出一个道德风险问题?简单点说,一个理性的人不会制定对自己不利的政策。革自己的命,这听起来有点无稽之谈,但有时候也是迫不得已。所以,我们接下来要问的是,当前是不是到了一个地产资产持有者壮士断腕,革自己命的时候了?
  答案是否定的,房地产恐怕还没有到坐在火山口的时机。一个最为有利的因素,是当前的物价还较为稳定,政策紧缩的压力并不大。
  其次,整个经济为地产提供融资的现金流并未枯竭,一个是内在的经常账户盈利,带来稳定的现金流;一个是资本流入,带来的资本补充;这些问题都解决了中期的资产扩张对现金流的消耗;更未雨绸缪的是,从2010年开始蓄积的池子,这部分池子实际上一部分被影子银行的扩张消耗,但很大一部分依然是现金流的战略储备。
  其三,有没有新的可替代资产,实现资产的多元化;目前看地方政府和银行都没有成功实现资产的多元化。因此,目前看地产崩溃可能性不大,进一步我们可以总结一些当前地产行业面临的硬约束。一是,一国的物价水平,二是,国际收支账户恶化;三是,货币政策非独立且空间小;对中国的实际情况还需要一个地产持有者资产多元化进程初步完成;因此,我们判断,中国的地产行业暂时只会出现如2011-2012年期间的小调整,不太可能出现崩溃局面。
  (本文作者介绍:国泰君安证券固定收益业务资管管理人、固定收益部研究主管。)

http://finance.sina.com.cn/zl/bond/20140224/091018308005.shtml
LW199711 发表于 2014-2-24 21:36 | 显示全部楼层
LW199711 发表于 2014-2-24 21:33
下面的文章还是很有见地的,看看吧:

转帖如下:

PS:
国家要的是稳定!稳定高于一切!是不可能让房市崩塌的!
当然政府也并不愿意房价继续大幅上涨,要的就是稳定!
mir-2 发表于 2014-2-24 21:39 | 显示全部楼层
二三线城市的房价还是有潜力的:这些地方本地人口比例大,外来人口落户也容易,出去的少进来的多,对房子有持续且坚定的需求。发达城市出现楼市波动关键还是在于这些地方宜业不宜居,很多人就没打算在当地定居,挣了钱还是要买老家的房子。工农业所能带来的财政收入毕竟有限,在很多地方领导眼中远不如玩房地产和虚拟经济来得快,而大城市的发展又需要不断的巨额投资,不卖地也没别的办法,而房地产商也不是白求恩,高价拿地必然要谋取更高的收益,然后就开始炒作需求量。但这样的需求量毕竟是假的,时间一长就炒不动了,虚高的房价必然回落。
 楼主| lemoncap 发表于 2014-2-25 14:11 | 显示全部楼层
shallwedeng 发表于 2014-2-24 18:50
问题是地方债总额海了去了 谁能动的了地方的主要收入来源呢

“习近平纵论经济:从坏处准备 争最好结果”
今天上午的经济头条。
真还不了债,5年后做账一笔勾销,前提是,现在土地财政得改弦更张。不可能再继续下去了。各地根据工农业和部分服务业产值收入定合理的财政收入支出计划。
 楼主| lemoncap 发表于 2014-2-25 14:15 | 显示全部楼层
璇瑢子 发表于 2014-2-24 20:37
常州老是躺枪啊。。。。
10年前铁本被黑,
现在莫须有搞出来一个鬼城,

我全国二三线城市的开发区跑了三分之一吧。平均45%的入住(商住)率吧。5000到一万是较合理价格。
 楼主| lemoncap 发表于 2014-2-25 14:27 | 显示全部楼层
本帖最后由 lemoncap 于 2014-2-25 14:28 编辑
LW199711 发表于 2014-2-24 21:33
下面的文章还是很有见地的,看看吧:

转帖如下:

相当多时候是立场决定观点,你转的文章看是什么人写的就知道了。
当然说“房市崩塌”是看如何理解。降10%,还是50%? 国家也不会让降太多的。但是,就是降5%,作为投机而投资的动力就完全没有了。一大批房地产公司会死掉的。鄂尔多斯、温州掉了50%多也没有翻天吧。房地产暴利的时代一结束,国家才有精力干正事,政权才稳固。有的地产商为什么躲到美国去了,说自己不参与政治?
LW199711 发表于 2014-2-25 14:58 | 显示全部楼层
lemoncap 发表于 2014-2-25 14:27
相当多时候是立场决定观点,你转的文章看是什么人写的就知道了。
当然说“房市崩塌”是看如何理解。降10 ...

要有政治头脑啊!
在我们国家,听党的话,跟党走是没有错的!
如果房价大跌崩盘,银行如何独善其身?地方政府如何独善其身?中央政府又如何独善其身?
所以,稳定(包括房市稳定)还是最重要的!

点评

正所谓“解铃还需系铃人”,或者说“谁拉的屎谁擦干净”。  发表于 2014-3-1 10:14
LW199711 发表于 2014-2-25 15:03 | 显示全部楼层
lemoncap 发表于 2014-2-25 14:27
相当多时候是立场决定观点,你转的文章看是什么人写的就知道了。
当然说“房市崩塌”是看如何理解。降10 ...

全国房价普遍跌5%--10%不会有问题,甚至局部地区房价跌50%也不会有问题,但是全国性的房价大跌甚至崩盘或国外唱空的中国房市泡沫破裂暂时是不会有的,国内房市总体还是会基本稳定为主。
 楼主| lemoncap 发表于 2014-2-25 15:04 | 显示全部楼层
LW199711 发表于 2014-2-25 14:58
要有政治头脑啊!
在我们国家,听党的话,跟党走是没有错的!
如果房价大跌崩盘,银行如何独善其身?地 ...

上面要同意,国有银行坏账剥离就是了。又不是没经过九十年代三角债的时代。但前提是现在就得按紧日子过。
另转:
2月23日消息,就在杭州存量房11万余套的风口浪尖,杭州两楼盘接连大幅度降价,引发媒体等各方关注。记者走访楼盘了解到,两楼盘之一的天鸿·香榭里打出直降6000元/平米的口号,然而有业主就在降价当天以19300元/平米买下了该楼盘房子,几小时内损失了50万元。图为业主在售楼处门口打横幅。
guoqing124 发表于 2014-2-28 23:39 | 显示全部楼层
mir-2 发表于 2014-2-24 21:39
二三线城市的房价还是有潜力的:这些地方本地人口比例大,外来人口落户也容易,出去的少进来的多,对房子有 ...

基本同意老兄的观点,现在很多人在一线城市工作,后到二三线城市购房定居。现在天朝房地产与当年美国或是日本的最大差别是有大量刚需(城镇化),但是这个刚需也是在逐年缩小的,所以这两年房子没有以前那么好卖了。而无论是80年代末日本房地产泡沫还是07年美国次贷危机都是在城市化已经完成后制造业转移后,脱离了刚需的投机式炒房。但现在有个隐忧是有些地产商为了尽快回本,竟然将首付定在10%以下,离当年美国的零首付购房不远了。一旦违约,后果不堪设想。想当年若是没有那4万亿,断不会有今天的后果,量化宽松的口子一开,收起来就得些时日。制定者难道不知道人民币不是美元、欧元、日元等国际货币,没有国际市场的稀释。
zhang 发表于 2014-3-1 10:03 | 显示全部楼层
guoqing124 发表于 2014-2-28 23:39
基本同意老兄的观点,现在很多人在一线城市工作,后到二三线城市购房定居。现在天朝房地产与当年美国或是 ...

"现在天朝房地产与当年美国或是日本的最大差别是有大量刚需(城镇化),但是"

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实质上没有多大区别,都是基于“房价只涨不跌”的预期,要让每个家庭拥有自己的房子,所谓 the American Dream, 但大多数人的收入远远不够,只能通过借贷弥补。借贷越多,金融机构从中获得的收益更高。于是过度发展,严重背离正常的经济规律。直到那些低收入的家庭还不起贷款的利息,面临负资产后,弃房跑路。金融机构就只有坏帐了。

天朝当然有特殊的地方。这还是第一代人有钱,能买房,知道投资,还没有什么经验。“欠债还钱”还是美德。破产,跑路对于大多数人还比较陌生。还普遍相信无论出了多大的问题,上面都有一个万能的老大罩着。“想结婚必须买房”的风俗制造了“刚需”这个销售噱头。穷人想买 Ford Focus, 抱歉没有,我们只生产 Mercedes-Benz SLS, 赶快去银行办 30 年的贷款拿钱过来,否则明天就是 Bugatti Veyron 的价钱了。当然,买到手里的还是 Ford Focus。但正因为那么多人欠了那么多债,那么几个人才能开真的 Bugatti Veyron,而且买的时候付现金。
 楼主| lemoncap 发表于 2014-7-7 03:31 | 显示全部楼层
zhang 发表于 2014-3-1 10:03
"现在天朝房地产与当年美国或是日本的最大差别是有大量刚需(城镇化),但是"

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就是嘛!
四个月来的发展,充分证明了年初的判断。

专家判断:房地产市场长期下行成定势
2014年07月06日 16:28:52 来源: 新华网
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    新华网天津7月6日电(记者毛振华)国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌6日表示,当前正面临房地产市场超级繁荣后,多年累积问题涌现的调整期,这个调整过程将会非常痛苦。房地产市场销售情况仍不乐观,长期下行成定势。
    夏斌是在天津举行的南开国家发展论坛上发表上述观点的。他指出,今年以来,房地产市场上投资面积、销售面积、房价等各项指标全面下降。房地产投资增速进入2000年以来的低位。
    “有人对此不以为然,认为是房地产市场的周期性调整。中国房地产确实存在3年左右的调整周期,但这次下滑绝不同于以往。房地产市场长期下行已成定势。”夏斌说。
    和2008年、2010年、2011年等最近几年的房价下降相比,当时信贷冻结、房地产政策大幅调整是造成房价出现波动的主要原因。不过,今年的房地产变化并没有明显的政策调整因素。夏斌表示,速度下来后,风险可能会暴露,如何防范系统性风险的爆发是当前宏观经济趋势中一项很重要的内容,不能用经验主义来思考。
    城镇化对于房地产市场的刺激曾被寄予厚望,但夏斌并不认可这一说法。他说:“每年城镇化可能需要800万套到900万套房,但仅2013年供应住房就达1100万套。再加上这些年积累下来的,这些房子需要至少用5年时间才能消化。”
    “房地产市场不调整风险会越来越积累,早晚出事。”夏斌建议,房地产要更尊重市场调节杠杆。在调研基础上,对于真正社会刚需,可适当降低首付。随着限购政策慢慢退出,同时要将房地产税的原则向市场交代,以此对冲大量投机性炒房力量。
 楼主| lemoncap 发表于 2014-7-7 03:32 | 显示全部楼层
lemoncap 发表于 2014-7-7 03:31
就是嘛!
四个月来的发展,充分证明了年初的判断。

雅居乐危局:七折甩卖融资解压前途未卜
2014年07月06日 08:15 | 来源:百度乐居 http://house.baidu.com/
  6月25日,雅居乐地产公布,与恒生银行、香港上海汇丰银行等5家银行订立了一笔为期3年的信贷协议,获得26.65亿港元的定期贷款信贷以及30亿港元的超额贷款。这已是今年上半年,雅居乐在资本市场第四次融资。有消息显示,该笔贷款利率为香港银行同业拆息加420个点,高于同行同期贷款。
  近两年激进的扩张和疲软的销售,让雅居乐当前面临着前所未有的财务压力。国际投行近期也纷纷发报告唱衰雅居乐,摩根大通、高盛均削减了雅居乐的目标股价。瑞银更将雅居乐的股票评级下调至“沽售”,预测该公司今年销售将下调21%,年底净负债率将创历史新高。
  在严峻的财务压力下,雅居乐在资本市场融资的同时,也开始折价甩卖旗下楼盘以快速回收现金,其成都、常州、广州以及佛山等地的楼盘已经传出大幅降价消息,但降价也给雅居乐带来了诸多麻烦。
  一夜贬值数十万
  6月13日,雅居乐宣布,旗下广州番禺剑桥郡项目推出限量一口价特价单位100套,价格最低可到1.2万~1.3万元每平米,相比之前1.8万元以上的均价,折让达到30%以上。
  消息传出,广州楼市震动,早前购买了该项目的雅居乐业主们也“急了”。6月25日早上9点半,一批雅居乐剑桥郡的业主聚集在雅居乐地产总部的办公地点广州西塔楼下,举着“雅居乐虚伪宣传”“冤!”等大字招牌,控诉开发商在销售过程中存在虚假宣传、骗签等行为。
  《中国经营报(博客,微博 )》记者在现场了解到,维权的这批业主大部分是在降价前一周购买剑桥郡的。一名业主透露,他们在6月5日当天接到雅居乐的通知称,公司为了冲击年中业绩回馈老业主,凡在6月11日之前能全部交清房款或者上交三成以上房款并进行网签的,房价在原有基础上再享受95折的折扣;未曾料到,6月12日晚,雅居乐剑桥郡就推出了上述最低价达1.3万元每平方米的特价单位,数天之内,总价近300万元的一套房子就贬值数十万元。“这是明显的骗签行为!”该业主对此气愤不已。
  对此,雅居乐方面向本报记者回应称,此次推出的特价房在位置朝向方面相比之前推得要差一些,同时还要求客户在付款方面满足“一次性及快速支付条件”,包括7天内马上付款等,才可以享受特别优惠。“即便如此,价格也没有外界传的降30%那么夸张,相比之前两个月的网签价,大概调整了15%。”雅居乐华南区营销中心负责人表示,考虑到业主的情绪,雅居乐方面已经决定,对于涉及11日当天签约的客户,无论签约与否,都承诺送装修来补偿。
  事实上,不管业主们如何不满,雅居乐的降价确实取得了积极的效果。根据统计数据显示,从6月16日至6月22日,雅居乐剑桥郡网签为90套,销售均价为13532元/平方米;成交量在广州在售楼盘中排名第一。
  为收租,改配套?
  而除了业主抗议雅居乐骗签之外,部分业主还对剑桥郡项目的小学和幼儿园配套问题提出了不满。有业主反映,雅居乐未能兑现项目将配套公办幼儿园和小学的承诺,并将原属公办小学和幼儿园的物业承租给第三方,用于办收费昂贵的私属幼儿园以及小学。“雅居乐是不是穷疯了,为了这点租金更改配套?”有业主如是表示。
  “当初我们选择这个高价楼盘,就是因为开发商在宣传资料上承诺,楼盘将配备3个幼儿园,其中一个为公办园;配备2所小学,其中一个为公办小学,但现在幼儿园和小学都外包给了私营的培训机构,属于高端的国际学校,小学最高一年收费达12.8万元,低的也收5万元一年,幼儿园最贵的一年要交10万元,便宜的也到了3600元一个月。”一名业主认为,雅居乐存在虚假宣传的嫌疑。
  对此,雅居乐方面并未否认。面对业主的诉求,雅居乐给出的解决方案是:按照政府相关规划要求建设区内小学,并承诺于2014年12月31日前向政府教育部门无条件移交剑桥郡公办小学一所,公办小学的具体开办计划及安排将由区教育部门统筹开展。
  但业主对于雅居乐的解决方案并不满意,“学校的设施都是现成的,为什么要到年底才能移交公办小学?”一些业主怀疑,之所以定到年底移交,是因为剑桥郡的楼盘正好预定在年底前卖完,开发商是在用空头支票稳定民心。一旦楼盘卖完,开发商一走了之,谁也奈何不得。
  雅居乐则回应称,之所以定到年底移交,是因为要处理和第三方培训机构树童学校的合同问题,但业主仍然对此不依不饶:“私自和培训机构签合同是开发商干的,为什么要业主们也一起来承担风险和损失?”
  目前,雅居乐仍在与业主代表就公办学校配套问题进行协商,麻烦事仍未解决。
  融资解压 负债率创新高
  对于当前的雅居乐而言,降价引起的业主纷争只是“短痛”,真正忧心的是降价带来的利润率急剧下滑。根据瑞银的最新预测,雅居乐的降价措施将对其今明年的利润率及盈利带来直接的负面影响。该行估计,雅居乐今年及明年的毛利率将分别按年下跌3.9及2.2个百分点,至31.7%及29.5%;净利润率则各下跌3.5及1.4个百分点,至9.7%及8.3%。与此同时,瑞银将雅居乐今年物业销售预测下调21%。
  今年前五月,雅居乐仅完成164.6亿元的销售金额,相当于其年度目标的34%,均价方面也是一路下滑,从1月份的12917元/平方米至5月份的9291元/平米,均价调整幅度接近30%,降价力度不可谓不大。
  “价格调整反映出雅居乐今年物业销售的疲弱,在负债率较高的背景下,雅居乐率先做出这样的调整是正确的,可以帮助其避过降价潮掀起的激烈竞争。”摩根大通的分析师们认为,雅居乐的降价虽会进一步拉低其利润率,但能帮助其尽快回到安全的边界。
  截至2013年年底,雅居乐的净资产负债率仍高达73%,尽管今年2月份,雅居乐先后发行了两笔优先票据为之前的债务展期,但对紧绷的资金链未有任何的帮助,这促使雅居乐再次举债。
  根据雅居乐此次与恒生、汇丰等5家银行订立的信贷协议,雅居乐此次将获得26.65亿港元的定期贷款信贷以及30亿港元的超额贷款。该份信贷协议并未提及该笔融资的具体利率,只是加入了违约条款:若陈氏家族不再共同直接或间接拥有超过50%雅居乐地产全部已发行股票,或陈卓林不再或停止担任该公司董事会主席,便将产生信贷违约事件。
  早前的4月底曾有消息传出,雅居乐当时正在筹划一笔60亿元的三年期贷款,贷款利率为香港银行同业拆息加420个基点。外电报道,此次雅居乐达成的协议正是上述利率。那么雅居乐的融资成本并不算低,同期内地地产商远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)也获得了一笔8亿美元的香港银团巨额贷款,其利率只相当于伦敦银行间拆放款利率/香港银行同业拆息加码310个基点。
  持续借债,也让雅居乐财务报表持续受压。瑞银预测该公司年底净负债率将由80%调升至90%,其负债水平纪录将创新高。瑞银称,若计入今年刚发行的45亿元人民币永续证券,雅居乐年底的负债率将高达114%。针对目前的资金链情况,雅居乐方面一直未有正面的回应,但针对雅居乐近期迅猛的降价趋势,广州房地产业内人士赵卓文有评价称:“价格一次降到底,甩卖决心很大,够狠!也说明开发商资金压力大。”
  (中国经营报)
 楼主| lemoncap 发表于 2014-7-7 03:37 | 显示全部楼层
其实,今年要不是中央政府暗中托盘,房地产市场早演变成美国次贷灾难的级别了。
所以说,扯谈的“完全市场经济”。
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