航空航天港

 找回密码
 注册会员

QQ登录

只需一步,快速开始

楼主: lemoncap
收起左侧

[其他主题] 听到冰山碎裂的咔嚓声 中国房市崩塌 大难临头

[复制链接]
 楼主| lemoncap 发表于 2014-7-7 03:40 | 显示全部楼层
zhang 发表于 2014-3-1 10:03
"现在天朝房地产与当年美国或是日本的最大差别是有大量刚需(城镇化),但是"

===============

其实,什么时候中国人想办法造出比Veyron牛逼的车,还比它便宜,那就是真正崛起了的一个标志。
对造出比德国发动机还牛逼的发动机!!
zsy11034 发表于 2014-7-7 07:35 | 显示全部楼层
lemoncap 发表于 2014-2-25 14:15
我全国二三线城市的开发区跑了三分之一吧。平均45%的入住(商住)率吧。5000到一万是较合理价格。

入住率不能反映问题,中国人爱买房子,我们一个小镇上的小学校,就有1/3的人在地区中心城市买有房子,几十年也不会去住,所以中国的鬼城大多是有人的,只不过不去住罢了。
 楼主| lemoncap 发表于 2014-7-8 01:39 | 显示全部楼层
zsy11034 发表于 2014-7-7 07:35
入住率不能反映问题,中国人爱买房子,我们一个小镇上的小学校,就有1/3的人在地区中心城市买有房子,几 ...

还不是因为以前有升值的预期?其实人均超过世界平均水平或者美国平均水平都不是问题。问题是大城市年轻人成房奴了、变相的剥削。而且居民楼只是个消费品,不像工厂还能用于扩大生产。打仗时除了巷战有时可做掩体外其他用处不大。 总之房产这个局很棘手,前十年透支不少。
璇瑢子 发表于 2014-7-8 09:19 | 显示全部楼层
本帖最后由 璇瑢子 于 2014-7-8 09:22 编辑


原来是坟,编辑掉。。。。。。。。。。
璇瑢子 发表于 2014-7-8 09:23 | 显示全部楼层
lemoncap 发表于 2014-7-7 03:37
其实,今年要不是中央政府暗中托盘,房地产市场早演变成美国次贷灾难的级别了。
所以说,扯谈的“完全市场 ...

想要完全市场经济,大概只有回到18世纪了。。。。。
现在这个世界,可能也就索马里这样的才算了
火星居士 发表于 2014-7-8 19:28 | 显示全部楼层
lemoncap 发表于 2014-7-7 03:40
其实,什么时候中国人想办法造出比Veyron牛逼的车,还比它便宜,那就是真正崛起了的一个标志。
对造出比 ...

别这么着急,能够把系统集成和非关键零部件做好就已经是胜利了。
zhang 发表于 2014-7-10 23:07 | 显示全部楼层
本帖最后由 zhang 于 2014-7-10 23:19 编辑
lemoncap 发表于 2014-7-7 03:40
其实,什么时候中国人想办法造出比Veyron牛逼的车,还比它便宜,那就是真正崛起了的一个标志。
对造出比 ...

把一个功率能够坦克用的发动机塞进一个不足两吨的车体里,的确有难度,但我看没什么“牛逼”的。不过是百分之一们的玩具罢了。瑞典有 Koenigsegg, 年产量也就是比较低的两位数,但每辆都是开价至少百万 USD, 我看也没“崛起”到哪里去。德国的发动机?德国的汽车制造也是严重地 out-sourcing, 德国设计,印度制造。
 楼主| lemoncap 发表于 2014-7-16 16:14 | 显示全部楼层
zhang 发表于 2014-7-10 23:07
把一个功率能够坦克用的发动机塞进一个不足两吨的车体里,的确有难度,但我看没什么“牛逼”的。不过是百 ...

GTR 接近 “牛逼”的水平 - 因为“还比它便宜”  哈哈
火星居士 发表于 2014-8-9 19:36 | 显示全部楼层
lemoncap 发表于 2014-7-7 03:40
其实,什么时候中国人想办法造出比Veyron牛逼的车,还比它便宜,那就是真正崛起了的一个标志。
对造出比 ...

国产汽车,只要把电动车和无人驾驶车搞好,就是胜利了。高档车,再等等。
 楼主| lemoncap 发表于 2014-8-23 15:25 | 显示全部楼层
过度土地抵押融资将经济带向死路
易宪容
摘要 : ,这种以高房价来拉动的经济增长不仅在制造社会收入分析严重分配不公,也在制造整个社会冲击与矛盾。当前社会问题的焦点就是高房价,就是由这种高房价造成的一系列严重的问题。这时,中国经济岂能不进入死路?可以说,如果中国不走出这种“房地产化”经济,不走出这种以过度融资负债拉动经济增长的模式,是不会有希望的。

根据最新的统计数据,截至今年6月底,84个重点城市土地抵押贷款融资总额已经达到8.7万亿元,这些土地抵押融资包括了企业抵押融资、政府城投、建投融资,但后两者等于融资平台占绝大部分。而这类融资不仅在这几年快速增长,并成为各地经济增长及GDP拉动之动力,而且也成了地方政府土地违规违法的主要渠道。

那么,为何地方政府的土地抵押融资会发展来这样快?这是与当前的经济增长方式、土地制度、金融市场体制及房地产市场发展状况有关的。

可以说,近十年来的中国经济增长很大程度上就是依靠债务融资的投资来推动,无论是“房地产化”经济快速增长,还是中央政府及地方政府的基础设施建设快速增长都是如此。比如说,当前中国的债务与GDP比率看上去低于发达国家,但是中国的人均GDP远低发达国家。比如说,当前中国负债存量应该是人均GDP25,000美元左右的水平,但是实际中国人均GDP只有发达国家的四分之一。居民是这样,企业及政府更为严重。

在这种以债务融资来拉动投资需求增长的模式下,中国的地方政府更是把这个模式发挥得淋漓尽致。因为,无论是土地制度安排,金融制度安排,及当前房地产市场形势都为地方政府这种土地抵押融资提供便利的条件。所以,地方政府利用这些条件,让国内的地方政府土地债务融资得以快速的发展。

比如,截至2012年年底,全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷,抵押贷款总额5.95万亿元,同比分别增长15.7%和23.2%。但到了2013年年底,84个重点城市处于抵押状态的土地面积为40.39万公顷,抵押贷款总额7.76万亿元,全年土地抵押面积和抵押贷款分别净增5.33万公顷和1.77万亿元,同比增长30%以上。2014年上半年的土地抵押贷款更是上升到8.7万亿,按年同比增长27%。每年都以30%以上的速度增长,远远超过了同期全国固定资产投资及社会融资规模的增长水平。

那么,地方政府土地融资增长为何这样快?首先是与当前国内土地交易制度安排有关。因为在现在的土地制度安排下,土地转让到地方政府手上才有交易转让权、才有土地溢价剩余索取权。在这种情况下,地方政府不仅可以低成本地从农民手上把土地转让过来,而且可以把农民转让过来的土地以高价卖出。正因为地方政府对土地有这样绝对权力,因此,土地抵押融资就能够成为一本万利的生意。或者说,地方政府可以低成本或无成本从银行或金融机构获得所需要的资金。而对地方政府来说,土地是取之不尽,这样拿土地抵押融资就易如反掌。

其次,金融机构及银行为何愿意接受用土地抵押融资,最为重要的不仅在于地方政府实际上以国家的信用在担保,更为重要的是国家及地方政府一直在出台各种各样的房地产政策在推动住房市场价格上涨。可以说,十几年来,国内不少地方的住房市场的房价基本上上涨了10倍以上了。只要房价在上涨,土地交易价格也会随之上涨。而房价上涨越快,土地交易价格上涨越快。只要土地价格上涨,对于银行及金融机构来说,土地抵押品的价格就越高,这个金融机构贷款所面临的风险就越低。反之,如果不是房价在上涨,房价是在下跌,那么土地抵押融资就会大打折扣。

可以说,在这种的一种融资模式下,由于地方政府可能轻易地获得土地,可能轻易地获得融资,这就使得地方政府城市基础设施建设规模越来越大,这些城市基础设施的造价越来越高,各个地方城市看上去越现代。这样不仅推高当地的GDP,也在不断地推高当地的土地价值或土地溢价,同时推高当地的房价。这样,GDP及土地财政上去了,房价上涨了,城市表面上繁荣了。

但同时,这种经济增长模式也把中国经济带上死路。因为,一是以“房地产化”拉动的经济是不可持续的,最后只能把房地产泡沫吹大及吹大的房地产泡沫破灭。二是土地抵押融资的经济增长模式是建立在住房价格永远上涨的假定上,但是这个假定是不成立。过高的房价最后一定会下跌。而房价的下跌,这种融资模式最后只能破产,并导致严重的金融危机及经济危机。最近,地方政府为何都在千方百计地出台救楼市的政策,就在于担心房价下跌导致整个地方政府融资模式的破产。但是经济规律地方政府能够改变吗?

还有,这种以高房价来拉动的经济增长不仅在制造社会收入分析严重分配不公,也在制造整个社会冲击与矛盾。当前社会问题的焦点就是高房价,就是由这种高房价造成的一系列严重的问题。这时,中国经济岂能不进入死路?可以说,如果中国不走出这种“房地产化”经济,不走出这种以过度融资负债拉动经济增长的模式,是不会有希望的。
 楼主| lemoncap 发表于 2014-8-25 12:58 | 显示全部楼层
杭州领跌 中国3大城市房价已跌回4年前
    2014-08-25 08:34:19   |   来源:中国日报网站   |   编辑:邓晨曦   |   
            
点击图片进入下一页

  7月29日杭州房地产市场限购政策部分调整以来,商品住房成交量出现回升,消费者观望情绪有所下降,市场信心得到提振,房地产市场整体发展态势更趋健康、平稳。
  根据杭州市房产信息中心提供的数据,限购政策部分调整后,从7月29日至8月19日17时,杭州市区成交商品住房4940套,日均成交225套,相比今年限购调整前(1月1日-7月28日,下同)日均成交套数上升72.4%,其中主城区140平方米以下商品住房成交占比为84%,相比限购调整前成交占比88.1%有所下降;杭州市区二手住房签约1898套,日均签约86套,相比限购调整前日均签约套数上升15.4%,杭州市区住房(含商品住房、二手住房)成交量明显回升,而市场整体反应健康、平稳。
  杭州房价已低于4年之前
  虽然限购松绑之后的市场情况比之前略好一些,不过,杭州楼市目前的情况却不乐观。  
  根据国家统计局公布的《2014年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,7月杭州新建商品住宅价格指数同比、环比为97.5,环比降幅已连续4个月排名70个大中城市首位;7月杭州二手住宅价格指数同比为97.5,环比为98.9,其中环比价格指数已连续6个月出现下降。截至2014年8月19日17时整,杭州市区可售商品住房92762套,可售面积1161.8万平方米,同比分别上升45.8%、35.7%。
  贾生华认为,杭州房地产市场的调整已经相当充分了,“从2010年限购限贷执行后,杭州房地产市场就进入调整,现在已经四年,和四年前的房价相比,目前全国只有杭州、宁波和温州这3个城市的价格是比之前低的,温州的情况还要更严重一些,杭州和宁波差不多,这三个城市都在浙江省。杭州现在的房价可以说是领跌全国。”不过他也认为,杭州市场仍具有良好的前景,潜力巨大,目前的调整是市场所期望的调整,是健康的。
 楼主| lemoncap 发表于 2014-8-25 13:04 | 显示全部楼层
(转)楼市崩盘论是站不住脚的,听我来分析
发表于 2014-08-25 11:26:17 |只看该作者 楼主
标签:降价 物价 楼市开盘 楼市崩盘

[1.jpg]

几天逛论坛的时候都看到到处在说降价的事情,要不然是开发商跑路,要不然就是说开发商不耿直不降价小打小闹,作为一个在房产行业滚了10年也已买房的一个置业顾问有点潜不住了,决定开贴来说些话,也只是我自己的观点,不喜勿喷,谢谢各位!


我先说最近一直在说的降价崩盘或者楼市不行了的这个消息,我觉得在我看来,崩盘是不可能的,国家纳税大户是谁?当然是房产企业!房产算是国家的产业支柱,zf和开发商还有银行之间的关系很微妙,要说这成都的房价,成都发展的也很好,物价也贵,但是房价相对来说跟北上广来说便宜很多,北京五环房价超3万,成都才好多?成都的房价真的不算高,所以上升的趋势都是有的,


我们又来说说降价这个问题吧,你说这开发商修房子,肯定要买地,还要做拆迁补偿,现在这价格按照区域来说也不便宜,就拿最近的拿地情况来说双流有个区域开发商是以298万/亩的价格拿下来的,光华大道1段那边的有个楼盘拿地都是6000多一平,你还要交税,还要算上现在各种人工费、材料费、广告宣传费杂七杂八的,现在各种物价人工费一年比一年高。难道你还期待房子一年比一年便宜??这在街边或者电视或者网站上投个广告宣传动不动都是几百万吧!而且现在请人现在不比以前,网上不是调侃的好嘛?3000块钱请不到一个农民工,只能请得起一个大学生。。


其实,有的楼盘是在降价,优惠也是真的有,可能是自己资金回笼的问题可能是其他的资金链问题,但是一般来说大降价大崩盘打折扣在成都来说暂时是不可能的,而且全国楼市的冷风也刮到成都来对楼市有点影响,大家都开始在观望不敢下手,所以也才会有开发商整各种促销手段来吸引人,


最后我想说,想想现在的物价,想想你现在的工资,你期待成都这边的楼市大降价就等于说是在走回头路,难道你觉得物价会大幅度下降吗?你觉得你自己假如现在的工资能从3000多退回到2000多吗?可能你08年吃碗面只要5块钱现在却要10块,08年的房价只要3000现在却要8000,那时候你的工资可能只有1500现在却涨了3000多,


时代在变化,社会在进步发展,都是上升的趋势,不可能一个大产业还逆行,只能说现在降价风潮带动了开发商的一些小打小闹来吸引购房者,真的大幅度降价崩盘啥的是不可能的,所以,遇到合适的就下手,不要到时突然逆转房价上升,你那时候后悔都来不及了,反正买房你是自住的话也不会有对大影响,喜欢就成!


诶,不管这降价还是涨,这房子在这里,你都迟早会买的,不然我们全去喝西北风啊?

=======================================================

按:不要混淆房地产业和建筑业
 楼主| lemoncap 发表于 2014-9-5 11:37 | 显示全部楼层
房企半年报:以价跑量利润下跌 房企负债率现攀升
2014/09/05 01:53 来源:新京报  作者:张旭

2014年上半年,下行,是国内房地产市场的主基调。在现象层面,最直观的下行表现为楼盘降价、土地流拍;在联动影响方面,下行开始推动众多城市放松限购,开始救市。

  而作为市场中的一大主体,房地产企业在2014年上半年的表现究竟怎样,给自己、给股东交上一份怎样的答卷?当各大上市房企公布半年业绩后,可以发现这份答卷并不是那么令人满意。

  过半企业净利润率低于10%

  本周,记者统计了万科、恒大等20家在国内排名靠前的上市房企(万达、绿地因未整体上市,未计算在内)的主要经营指标,包括营收、净利润、净利率、净负债率、持有现金等财务指标,以及销售额和新增土地储备情况。许多房企的业绩指标表现出一些引人注意的倾向。

  增收不增利,或者净利增幅明显低于营收增幅是不少房企面临的实际问题。比较明显的包括净利水平处于行业领军地位的中海,上半年净利率下滑了8个百分点,净利增幅比营收增幅低了约20个百分点。

  兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示,53%的企业净利润已触及10%红线,预计明年房地产业就将成为中利行业。

  房企销售业绩分化明显

  与此同时,20家标杆房企中,多数负债水平上升,这其中包括恒大、保利、金地等13家企业。某去年频繁拿地的福建企业的负债率更是达到482.7%。兰德咨询总裁宋延庆还对记者表示,一些企业名义负债率虽然不高,但实际负债率却很高,这背后有企业玩弄假股真债、变种信托等花招的原因。

  在房企之间的横向比较上,从最直观的销售业绩来看,增长与下跌互见。有分析认为房企之间的分化趋势也在加大。不少企业也已经从分化中看到机会。如金地就表示,部分过度加杠杆的中小企业可能在今年遭遇比较严重的偿付危机,这为财务稳健的一线企业带来较好的并购机会。

  当然,值得注意的还有,上半年,万科、恒大等龙头房企继续转型的步骤,开拓更多的业绩增长点,这为企业的持续发展提供了更多动力源泉。

  【解读·营收】

  大房企增收仍是主流

  在统计的20家较大的A股和H股上市房企中,16家企业上半年营收出现增长,其中远洋地产涨幅最大,达到96%。4家房企营收出现下降,包括龙头房企万科以及招商地产、佳兆业和金科。

  从统计样本上看,上市房企营收增长仍然是主流。此外,平安证券等券商也预计房企全年业绩仍将维持小幅增长。

  龙头房企万科上半年营收略降是4年来首次出现。对于营收下降,万科解释称因为超七成的竣工量将集中在下半年,上半年结算不多。对于全年业绩,万科预期乐观。中期营收下滑明显的金科股份,也表示因受期内结转面积减少的影响。

  兰德咨询总裁宋延庆认为,房企之间营收数字的差异,主要是因为期内可结算资源多少不同。上半年结算的资源主要以去年销售的为主,表现出明显上涨的也是去年销售上扬的结果。而这和上半年销售业绩高低并没有太大关系。

  同时,房企营收增减和净利水平并不等同。万科上半年营收下降,但结算净利率与去年持平。宋延庆认为,房企普遍存在的还是增收不增利的情况,营收上升,但利率水平在下降。

  【解读·利润】

  房企利润率下跌成趋势

  记者统计的20家龙头房企半年报中,有15家的净利润实现了同比正增长,中国海外发展以85.5亿元的净利润高举中国最赚钱房企榜首,同比大增33.7%,恒大、万科、世茂紧随其后,上半年净利润都超过40亿元。

  从净利润增长速度来看,恒大速度最快,同比增速近40%,其次是中海、招商、远洋,都录得了超过30%的正增长;但仍有5家房企净利润出现了同比大跌,刨除资产价格重估后,绿城净利润跌幅达60%至6.61亿元,金地大跌近50%,上半年净利仅有1.58亿元,创下龙头房企中报的利润新低点。

  值得一提的是,由于项目成本普遍上升、而销售价格下跌,今年期入账的项目利润较低,行业利润率下跌成为普遍现象。毛利率方面,仅有佳兆业等少数房企毛利率出现上升,万科毛利率跌至21.8%,成为6年来的最低点。

  绿城金地等触“红线”

  据兰德咨询提供的数据显示,利润率下滑是房地产行业的大趋势,从2010年起,A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑,预计到2015年,行业毛利率将低于30%,平均净利润率可能踩到10%的红线。

  远洋董事长李明此前曾表示,一般来说,20%的毛利率是比较低的,30%则是较高的,而25%在行业中处于正常水平,按此标准,已经有不少龙头房企触及“红线”。

  而今年上半年房企的净利润率更加“难看”。“盈利明星”中海,中期净利润率达到26.3%,位于龙头房企的前列,但相比2013年同期仍大跌了8%;此外万科为13.4%,保利为11%,恒大、碧桂园等多家房企则对净利润避而不谈。

  融创中国执行总裁汪孟德在中期业绩会上表示,上半年,融创中国的净利润率可能只有6%-7%,代表了多数内地房企净利润率的尴尬情况。
 楼主| lemoncap 发表于 2014-9-5 11:41 | 显示全部楼层
什么情况下要交房产税 房产税的征税对象是什么
2014/09/04 14:30 来源:搜狐焦点网 1条评论

  我们在买房子的时候,什么情况下要交房产税。那么什么情况下要交房产税?首先我们要了解什么是房产税。房屋在什么情况下要交房产税,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。下面我们就来讲讲什么情况下要交房产税。

  什么情况下要交房产税?房产税的征税对象是什么呢。所谓房产,是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

  由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

  负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。具体来说,什么情况下要交房产税?呢?产权属于全民所有的,由经营管理单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。因此,上述产权所有人,经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称房产税的纳税人。

  1、产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税。

  2、产权出典的,由承典人纳税。

  3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税

  4、产权未确定及租典纠纷未解决的,亦由房产代管人或者使用人纳税。

  5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税。

  6、产权属于集体所有制的,由实际使用人纳税

  外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。


————————————————————————————————————————————————
按:中国不宜照搬西方的房地产税。西方当代的房地产制度是它衰落的一个重要原因 
 楼主| lemoncap 发表于 2014-9-5 11:43 | 显示全部楼层
本帖最后由 lemoncap 于 2014-9-5 11:46 编辑

9月楼市有点冷 冰封后乍暖还寒
2014年09月05日 08:13 | 新闻编辑:陈俊岭 | 来源:百度乐居 http://house.baidu.com/

  这个9月不平静。在这个传统的“金九银十”时节,楼市、金市两大主流的投资市场依然“有点冷”。

  昨日,上证报记者通过走访长期跟踪的公积金贷款中心和北京菜百黄金市场,近距离观察一线投资者的人气,两个不同市场冷暖变迁的背后,折射出的是投资人对未来市场信心的微妙变化。

  楼市:冰封后乍暖还寒?

  与时下股市呈现出一番“小牛市”形成鲜明对比的是,北京的房地产市场却有点冷,不过在各地相继松绑限购、首套房贷款利率松动的政策呵护下,近期楼市也渐渐有一点乍暖还寒的味道。

  昨日上午11点,记者再次来到大兴区住房公积金服务大厅,当天前来办理公积金贷款业务的稀稀落落。两年前的春天,楼市正逢一波“小阳春”行情,当时记者也在此办理贷款业务,为赶上当天过户,很多人都要提前排队。

  “今年以来的这波房地产市场回调,出乎业内绝大多数人的意料,这是近十年来首次在没有政策外力干扰情况下的主动调整。”在某房地产金融从业者看来,无论是刚需还是投资人,都是“买涨不买跌”。

  仅以北京为例,今年以来北京部分地区二手房价格下跌10%-15%,成交量在5月底跌入低谷,不过自6月底以来,北京二手房成交量已经连续三个月回升,近期不少改善性需求加紧入市,并在8月中旬某个周末迎来“日光盘”。

  “从一些有前瞻意义的指标看,新增客源量持续增长,观望的客户开始陆续的看房,买房,市场回暖还将持续。”链家地产市场研究部分析称。

  不过,业内人士也分析称,今年“金九银十”成色与往年相比将差很多,因为从目前二手住宅成交情况来看,成交房源仍主要为业主让利幅度较大的房源,当前虽然各方对于二手住宅市场预期向好,但市场对于涨价房源的接受度仍较低,市场尚不满足价格反弹的条件。

  金市:这个九月有些冷

  相比股市的火爆,楼市的观望,黄金市场传统的“金九银十”,却出奇冷清。本周国际金价在下一个台阶,跌至每盎司1260美元附近。回想几年前的剑指2000美元和去年火爆一时的“中国大妈”抄底热,可谓恍然隔世。

  下午3点,记者再次来到素有“中国黄金第一家”之称的北京菜百公司菜市口总店,当日足金价格每克303元,千足金每克305元,尽管这一价格相比去年400元附近便宜了近100元,但人气却大不如前。

  在一楼黄金饰品区,记者注意到,前来购买项链、戒指等千足金饰品的顾客看起来也不少,但和以往黄金火爆时不可同日而语。去年2月,同样的场地,记者看到的是人满为患,在收银台前等待付款的顾客更是排起了长队。

  在菜百的四楼贵金属回购中心,尽管当日的实物黄金价格每克不足260元,前来购买实物黄金的屈指可数,去年2月和去年6月黄金大跌后,很多投资人排长队购买黄金的场景,难以想象仅隔一年间,投资人行为变化如此之大。

  去年6月,一位排队购买订单式投资金条的投资者告诉记者,他一直在等待黄金下跌,因为黄金仍是抵御通胀的最佳防御品之一,时隔一年,金价似乎并没有跌多少,但昔日排队抄底的投资人却不见踪影。

  对此,业内人士提醒黄金投资人,长期来看,现在投资者购买实物黄金也是一个较为保险的价位,但金价短期内仍有继续下行的风险,建议投资者抄底仍需谨慎,选择在下行区间内择机分批购买。

  不过,有股神之称的巴菲特却在给其股东的年度报告中看空金价:一是世易时移,之前金融危机导致人们大量购买黄金的恐惧消失了;二是黄金本身使用价值有限,且不能像“生息资产”一样产生任何额外价值,即如长期持有,黄金并不能像股票分红或房产收租那样产生额外价值。

————————————————————————————————————————————————————————————————————
按: 巴菲特不是神马神,美国官富二代而已
 楼主| lemoncap 发表于 2014-9-5 11:44 | 显示全部楼层
媒体称金九银十成废铜烂铁 房企不必抱希望
2014年09月05日 07:58 | 新闻编辑:艾经纬 | 来源:百度乐居 http://house.baidu.com/

  9月已至,房地产有望迎来以往的“金九银十”吗?答案基本是否定的,因为这次调整真的不一样。

  我们先来回顾下房地产市场的本次调整,虽然从数据上看是从5月才开始房价出现环比下跌,但从趋势上看,年初的同比数据拐头向下态势已是明显,至于实际市场中,2月下旬杭州拉开了调整的序幕。

  官方的8月楼市数据尚未公布,但从7月数据来看,70个大中城市中,房价环比下跌已达64个(比6月增加9个),持平4个,上涨2个,一线城市均下跌,帝都北京也扛不住了,这说明房价下跌正成为全国性的现象,而且一线城市也无法幸免。

  从全国整体数据看,2014年以来销售一路向下,7月全国商品住宅销售面积同比下滑7.6%,销售额同比下滑10.5%,量价齐跌,而且价跌尤甚。

  虽然这几个月,大部分限购的城市都陆续松绑,但大部分是昙花一现。第三方机构的一些数据可作参考,戴德梁行监测数据显示,1月至7月,一线城市的商品住宅销量同比跌幅为24.1%。

  我们再取个案看看,同策咨询监测显示,1~8月上海商品住宅累计成交面积约541.68万平方米,同比跌幅达29.67%,商品住宅销售价格26328元/平方米,同比上涨11.18%。

  好了,蔓延至全国的房价调整,乃至一线城市也无法幸免的情形,充分说明了,这次真的不一样,和2008年、2011年的两轮调整并不一样。一个突出的因素就是高库存的存在,所以也难怪新任住建部长上任没几日就喊出“千方百计去库存”的口号。

  数据显示,截至7月,全国待售商品住宅面积3.65亿平方米,创下历史新高。即便按照2013年11.57亿平方米的销量,这部分待售也得消化4个月,何况这仅仅是待售,只是库存的一方面。

  克而瑞数据显示,截至8月底,北上广深库存量分别达到1040万平方米、837万平方米、917万平方米、533万平方米,同比分别增长了30%、25%、42%、25%,四城的库存消化周期分别达到18个月、11个月、13个月、20个月。

  而在高库存以及2013年天量的销售面积的透支之下,以及买房者买涨不买跌的心理之下,“金九银十”很可能是浮云。如上海8月商品住宅供应量较7月上涨6.3%,但成交量只有 65.38万平方米,反而出现了下滑,地产商冲着“金九银十”,但结果却是尴尬的。而笔者最新收到的监测数据显示,9月起数家上海楼盘优惠力度空前。

  目前限购已名存实亡,但笔者前期用3张图就说明限购解除效应没那么厉害,至于房贷放开,虽然上海农行8月起200万以上房贷九五折优惠,但大多数商业银行并未跟进。本周曾传出招行房贷优惠的消息,但很快就被辟谣了。市场期待之心可以有,但现实就是这般残酷,尤其是在今年银行不良贷款余额猛增的前提下。

  地产商的资金紧张已是确定无疑,今年1~8月,地产商海外举债规模逼近600亿美元。近日饭桌上有一信托公司朋友说到,现在只给百强地产商做项目,而且最低成本8.5%,而一般的百强地产商至少在12%以上。

  笔者前期在《房价还有多少下跌空间?》中提到,单从利润率角度而言,地产商在保持盈亏平衡前提下,平均降价15%~30%还是能勉强挺过去的。所以,鉴于本轮房价调整以来的量价齐跌,地产商要想“金九银十”不至于成为废铜烂铁,在价格方面无疑要拿出相当的诚意。

  但即便是这样,后市依然不会太乐观,笔者在即将出版的专著《房市大衰退》中,从供需大剪刀、价格与周期以及泡沫角度,在中国过往33年的房地产市场运行轨迹上进行了一个推演,推演的结论是本轮调整远不同于前两次,也并非一两年之内就可以结束。
 楼主| lemoncap 发表于 2014-9-5 11:52 | 显示全部楼层
中国地产商海外贷款创新高 负债达2005年来最大
2014-09-01 20:38:36 来源: 网易财经 有583人参与
分享到

据彭博社,“钱荒”的中国开发商今年在海外贷款市场的举债规模创下近十年新高,为2005年最高水平。

据彭博汇编的数据,中国地产商今年从海外银行取得的贷款已达到59亿美元,同比增长39%。据彭博行业研究编制的一个覆盖84家公司的指标,地 产商的债务与股本之比已飙升至2005年以来最高128%。

“负债率上升将加重地产商的债务负担,”野村控股驻香港的信用策略师Agnes Wong说。“这意味着,如果预售速度达不到预期,地产商将比以 往更容易陷入困境。”

国务院总理李克强允许地产商扩大融资渠道,希望遏制经济减速局面。据世界银行数据,去年中国经济增长中的16%来自房地产开发。远洋地产以8亿美元贷款在地产商海外贷款排名中居首,该公司2013年的自由现金流降 至前一个年度的三分之一。
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

以后可能演变成重大政治经济问题
 楼主| lemoncap 发表于 2014-9-8 12:07 | 显示全部楼层
上海新华路地王陷囤地漩涡
2014/09/08 07:13 来源:中国房地产报 0条评论
用手机看

  近日,上海土地市场再次引起各方关注,9月份,上海住宅用地推地面积将超40万平方米,创年内单月推地新高。而在此背景下,一宗15个月前的“双料地王”却被爆出深陷囤地疑云。

  实际上,近两年来,上海地王的去化情况并不理想。这宗上海长宁区新华路的单价、总价“双料地王”,自2013年5月被北京福润天成房地产有限公司(下称“福润天成”)以46亿元摘得后,至今已经有15个月了。而据中国房地产报记者多方了解,目前该项目依旧没有动工的迹象,甚至一度沦为废品收购站、停车场等。

  “这块地目前还没有完全交付,开发商应该也有整体规划的考量。”第一太平戴维斯评估及专业顾问服务部董事甘启善认为,从现在的市场环境而言,拿地价格确实偏高。如果开发商资金不是很充足的话,有可能会影响其开发进度。地王项目体量大,通常会面临规划难度大和开发周期长的问题。在市场环境不断变化的形势下,一些高地价的地王项目或将面临更大的风险。

  新华路地王梦魇

  中国房地产报记者实地走访长宁区新华路地块时发现,这宗地块除了地面有明显的平整痕迹外,四周围墙封堵、大门紧锁,短期内并无动工的迹象。出让文件显示,这宗地东至上海市检察院第一分院,南至上海人民广播电台,西至凯旋路,北至安顺路89弄小区,出让面积40355平方米,规划建筑面积157377平方米,折合楼面地价29918元/平方米,用途为文体、商办用地。

  而毗邻这宗地块的新华路街道71街坊8/3丘A1-10地块,同样为商办、文体用地。于今年4月被上海宝钢长宁置业有限公司以147600万元底价竞得,楼面地价仅为11438元/平方米。据悉,新华路街道周边的浦江大厦、锦海大厦、京河大厦是商住两用的,售价在3.2万~3.5万元/平方米之间,中高端的住宅售价在4.2万~4.8万元/平方米之间。

  去年拿地的风光仍记忆犹新,时隔一年多,福润天成便陷入“地王闲置”的舆论漩涡。记者查阅出让文件发现,新华路街道地块约定土地为“分批交付”,但是土地出让价款需于合同签订之日起30个工作日内一次性付清,与交地时间无关。

  “这块地拆迁后已经空置好几年了,直到去年被开发商拍下,但是之后也是音讯全无。”新华路街道附近一家中介公司的工作人员徐先生告诉中国房地产报记者,之前里面有建设过临时停车场,不久被叫停了。地块北侧的废品回收站是一家环保企业的临时仓库,已经营半年有余。

  “福润天成高价拿地,当时是看重了这宗地块的地段价值,毕竟内环内的核心地块会越来越稀缺。另外,去年土地市场一片繁荣,地王刷新连连上演。福润天成作为首次进入上海的外来房企,不免用力过猛了些。”一位上海的本土开发商对此表示,但是交完地价款之后,后期的开发和建设才是重头戏,福润天成迟迟未动工或许还有资金链方面的一些压力。

  虽然种种质疑未曾消弥,但是开发商依然按兵不动。这与其对于未来市场的判断不无关系,尤其是今年以来房地产市场整体下行,给这个项目带来了更多变数。与其冒险开工,倒不如继续观望。

  国土资源部发布的《闲置土地处置办法》中明确规定:已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。按照国家规定,土地闲置满一年不满两年的,按出让价的20%征收土地闲置费;满两年依旧闲置的土地,政府可无偿收回。

  未来何去何从

  关于这块“双料”地王的囤地疑云,此前长宁区规划局曾回应,这幅地块牵扯到3个广播信号塔的拆除问题,此宗地块共分3次移交。其中71街坊1/2丘地块已于去年移交,71街坊16/2丘A块也已于今年5月交付,剩下的71街坊16/2丘B块将于明年移交。

  但是时隔15个月,福润天成迟迟未动工,不免令外界揣测其有囤地的嫌疑。

  据悉,福润天成是北京房企K2地产旗下的企业,而K2地产背靠的则是前身为北京华美地产集团的黄金湾投资集团。黄金湾投资集团擅长运营私募基金,而福润天成正是其私募基金运作指定的开发商。

  福润天成依托黄金湾投资集团高价拿地底气十足,但是对于商办地块而言,后期的开发建设才是对开发商综合开发实力的最大考验。“规划开发是一个重要的原因。目前这块地还没有完全移交,实际开工的时间被一再拖延了。”甘启善认为,毕竟这块地体量很大,分割开发可能会对开发商的建设成本造成更大的压力。开发商会从整体开发和全局规划的角度来考量。

  从K2地产在北京拿地情况来看,其并不是一家没有资金实力的开发商。但是开发商的实力能否承担土地长期闲置带来的压力是必须考虑的。甘启善指出,私募基金运作有一个退出的期限。开发时间越晚,私募基金的兑付风险可能会越大,项目预算的回报率也会受到影响。

  以隆鑫地产为例,其去年底在青浦和嘉定以高溢价连拿两幅地块。然而时隔仅半年多,隆鑫地产就将两幅地块先后转卖,全身退出上海市场。“隆鑫地产应该也看到了上海房地产市场一些不明朗的因素,适时地退出其实也未尝不是一个明智的决定。”甘启善直言。

  但是,项目久未开工,也可以看出开发商对未来项目入市的信心不足。周边商办地块的售价约4万元/平方米,超过2.9万元/平方米的楼面地价不免给其未来的盈利带来一定的隐患。目前上海商办用地的供应在不断走高,浦西办公楼的租金也呈现了下降的态势。新华路板块仍然以住宅为主,商业氛围并不是十分浓郁。可以说,该地块办公楼租金的增长潜力并不是很明显。

  “由于上海的限购限贷政策并没有放开的迹象,开发商对于高端项目都有所顾忌,从近两年高端市场的去化情况来看,并不理想。”新城控股副总裁欧阳捷告诉中国房地产报记者。

  显然,经过一段时间的培育,随着生活配套和交通条件的逐步完善,会更加有利于土地升值。不管是出租还是销售,未来的前景可能都会更好,开发商有可能在等待这个培育的周期。

  “退一步讲,无论市场好坏,开发商囤地都是一个相对安全的选择。当市场向好时,开发商囤地可以期待一个更高的地价;当市场下行时,开发商出于对未来项目入市的担忧,也会选择暂时囤地,等待市场回暖。”德佑地产市场研究部主任陆骑麟表示,市中心的商办用地开发都是比较缓慢的,尤其是内环内的优质商办地块囤得时间越久,升值空间越大。在允许囤地的范围内,很多开发商都会选择囤地。
 楼主| lemoncap 发表于 2014-9-8 12:08 | 显示全部楼层
全国楼市跌声一片 只剩8城限购尚未松绑
2014-09-07 09:10:50   |   来源:北京晨报   |   编辑:邓晨曦   |  

  原标题:全国楼市跌声一片 只剩8城限购尚未松绑

  只剩8个城市限购尚未松绑

  9月刚开场,兰州和青岛先后宣布加入了为限购松绑的大潮,“金九银十”在今年的楼市还会出现吗?

  限购放开如火如荼,但限贷依然未见放松,全国楼市仍是跌声一片,就连万科董事长王石也不得不承认“房地产的黄金时代已经过去”。对于开发商而言,这一个“金九银十”能否扭转战局直接决定着明年的生死,而扭转战局的关键仍在于价格。

  9月有一大波限购松绑潮

  9月1日,在“金九银十”来临的第一天,青岛市人民政府新闻办公室官方微博“青岛发布”便通告市场,自即日起,放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平米以下住房的限购政策。在144平米以上户型放松限购政策仅执行了一个月后,青岛终于还是全线放购了。

  而在此之前,西安、贵阳、杭州、无锡,也已经宣布加入放松限购大潮,或是一次松绑,或是二次松绑,纷纷宣布自9月1日起解除限购。昨日,曾经实施限购政策最为严厉的省会城市兰州也正式发文,一次性全面取消了限购,从即日起开始执行。

  截至目前,全国范围内只剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁等8个城市限购尚未松绑。但据市场研究机构预测,限购放松的大潮不会就此终止,除了四大一线城市之外,目前其他城市仍有极大的可能性采取跟风策略,当前也许只是在等待一个好时机。

  而业内传言,在其他城市纷纷出手“救市”之际,江苏省会南京也坐不住了。有报道称,南京有关部门已经进行了调整限购政策的讨论,目前待定的只是 全面取消限购,还是只取消90平米以上户型限购。市场预期,在各地一次松绑效果不佳转而进行二次松绑的前车之鉴下,南京一次性废除限购的可能性比较大。

  限贷“禁区”难以突破

  不过,不管是新建商品房市场,还是二手房,信贷依然是阻碍改善型需求释放的一大核心要素。虽然目前已经有部分省区市企图利用政策突破这个“禁区”,但效果并不明显,各地对待二套房贷款政策依然从严。

  楼市信贷政策的从紧,源于银行系统对楼市风险加剧的担忧。从上市公司半年报中可以发现,上半年,16家上市银行中,有15家银行的不良贷款率上升。由此导致16家银行上半年平均净利润增速只有13.85%,较去年同期下滑2个百分点。

  多家银行在业绩报告中表示,在经济下行压力较大的背景下,局部性和区域性的金融风险正在加速显现,部分地区房价出现变化和三四线城市房贷过热, “弃房断供”风险已经出现。市场预期,下半年,银行控制信贷资产质量下滑的压力较大,而房地产必然成为银行业紧密盯防的领域之一,二套房贷放开以及首套房 贷利率优惠都是十分困难的事情。

  “价格战”即将上演?

  尽管北京目前尚未取消限购,但北京的市场走向依然决定着全国“金九银十”的成色。但从北京市场的表现来看,尽管有各路资本相助,但降价仍是当前及今后一段时间楼市的主旋律。

  据北京市住建委公布的网签数据统计,在刚刚过去的8月份,北京市新房网签量为10163套,全月网签突破万套,环比大幅增长63.9%。然而,在成交均价上,剔除保障房之后新房成交均价为22448元/平方米,环比大幅回落9.64%。

  虽然8月份的成交量上升以及成交价格下跌受自住型商品房大量入市影响,但普通商品房低价走量的影响也很显著。北京晨报记者日前在大兴、房山等区域楼盘调查发现,新开盘项目大多打出降价旗号,某楼盘甚至打出较政府批准价低6000元/平米的宣传语,为的只是尽快净盘。

  下半年,自住型商品房还将迎来入市高峰,这将对普通商品房市场带来一定冲击。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,对于开发商而言,“金九银十” 将成为其冲击年度销售任务的最后契机,大兴、昌平、房山、通州等新房供应较为集中的郊区县,各项目之间的“价格战”即将上演,“降价走量”将成为普遍现 象,新房价格将面临更大的下行压力。
 楼主| lemoncap 发表于 2014-9-8 12:09 | 显示全部楼层
多地松绑限购“救市” 京城二手房逆势上扬
2014年09月08日 11:28  中国证券期货  评论中大奖(0人参与) 收藏本文     

  当下,作为舆论热点的不动产统一登记被一些人解读为降房价、反腐败的奇药良方。此外,8月以来,多地密集放松楼市限购消息一经传开就引来媒体“政府救市”的报道。但8月北京二手房价格却逆势上扬,让人嗅到了一丝市场回暖的气息

  ● 文 / 赵月

  8 月中旬,公众认为与楼市联系紧密的《不动产登记暂行条例( 征求意见稿)》终于公布,向社会公开征求意见。紧接着,8 月底,多地放开楼市限购政策的消息更是被解读为政策救市的最直接表现。

  不动产登记能降房价?

  2013 年11 月20 日,国务院常务会议决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部一个部门承担。今年8 月15 日,国务院法制办发布《不动产登记暂行条例( 征求意见稿)》, 国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志表示, 2017 年我国不动产登记将实现信息共享和依法公开查询。

  由于不动产登记条例是开征房产税最基础的条件之一,不少人认为可能造成大户型抛售、房价下挫。随之而来的是满天飞的相关报道,有不少报道将统一登记与房价调控直接联系起来,认为统一登记后就可以降房价。但从北京二手房中介处反馈的信息来看,市场并未受到意见稿的明显影响,北京一家中介公司表示,“最近一段时间二手房还有回暖的迹象”。一线从业人员的直观感受是楼市并未出现因为不动产登记而产生的直接变化。

  相对于新房比较容易受区域影响,二手房更能反映北京楼市的现状。8 月上半月,北京二手房成交量逐步复苏特征明显。依据北京市住建委数据统计,8 月上半月,北京市住宅网签量为8246 套,与7 月下半月(8435 套)基本持平,比7 月上半月增长41.6%。其中,二手住宅网签量为3857 套,比7 月上半月增长15.4%。成交价格方面,8 月上半月经我爱我家成交的二手房均价为28837 元/ 平方米,比7 月均价小幅回落1%。这一价格与去年同期相比基本持平。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,从8 月上半月市场成交情况来看,受多方面综合因素影响,半月度的二手房市场成交在近30 天内已经表现出较为明显的触底反弹的趋势,这一势头预计仍将持续,与此同时,二手房均价在回落到2.8万元/平方米左右后,开始逐步走稳。

  多地密集放松限购

  从呼和浩特官方发文取消限购到8月中旬“闽八条”的出世,政策救市版本的不断升级主要体现在救市主体行政级别的提高以及救市手段的不断翻新上。

  统计发现,截至8月底,全国取消限购的城市数量已经接近40个,多地密集放松楼市限购政策。救市政策也由市区级上升至省一级,救市手段也逐渐从调整限购向限贷延伸。此外,减免税费、给予补贴、提高公积金贷款额度等扶持政策轮番上阵。

  8月28日17时许,浙江杭州市房管局正式对外宣布全面解除楼市限购。杭州房管局称,从8月29日零时起,购买杭州主城区140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)不再提供住房情况查询记录。此前,杭州就已取消了萧山区、余杭区限购,并放开杭州主城区140平方米及以上住房限购政策。

  西安市住房保障与房屋管理局发布了《关于促进房地产市场持续健康发展有关问题的通知》,文件显示,自2014年9月1日起,凡在本市区域内购买商品住房和二手住房的,不再申报户籍和原有住房情况。此前7月底,西安曾以人才引入为由放松限购。

  8月28日,贵阳市住建局消息称,9月1日起,贵阳市将停止执行住房限购措施。届时,无论是本地户籍或外地户籍,在贵阳购房都将不再受房屋套数的限制,也不再需要提供房屋套数证明和纳税证明等文件。至此,三地长达三年多的限购政策将全面取消。

  接近住建部的一位人士向媒体表示,当年限购政策出台并短时间内推广全国多个城市,没有设定退出机制。在本轮各地限购解除过程中,地方往往不愿领先出头取消限购,所以先跟风出台试探性政策,而住建部予以默认,令地方越来越大胆,因此造成政策才会进一步升级最后全面打开的局面。

  住宅价格存下行压力

  目前房地产市场库存量已达到前所未有的高度。截至6月底,上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存面积达到2.6218亿平方米,刷新历史纪录。若以目前的存销比计算,市场需要用18.1个月才能消化完这些库存。

  “在房地产市场低迷、资金链紧张的环境下,对于开发商而言,仅仅依靠地方政府的限购松绑而无实质性降价或将难以有效地去化库存。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可表示。

  “从我们代理的一些项目来看,部分限购放松城市的住宅成交量虽然短期内见涨,然而并未对市场成交带来明显的刺激作用,个别限购政策松动城市的成交量反而有所下跌。”简可指出。
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册会员

本版积分规则

QQ|申请友链|旗下论坛|小黑屋|手机版|航空航天港 ( 豫ICP备12024513号 )

GMT+8, 2017-9-22 05:13 , Processed in 0.327915 second(s), 18 queries , Gzip On.

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表