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[其他主题] 听到冰山碎裂的咔嚓声 中国房市崩塌 大难临头

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 楼主| lemoncap 发表于 2015-1-16 10:39 | 显示全部楼层
35城楼市连续5年供大于求 房企重点仍是去库存
2015年01月16日 08:21 | 新闻编辑:王丽新 | 来源:百度乐居 http://house.baidu.com/
  多位房企高层均向《证券日报》记者表示,由于2014年销售规模释放受到挤压,因此加快项目周转速度、快速回笼资金仍是房企今年的重要任务
  本报记者 王丽新
  “2015年,预计各大城市的去库存压力将继续得到有效释放。”上海易居研究院研究员严跃进向记者表示,“2014年下半年,35城新建商品住宅存销比有明显回落,去库存速度加快,但上半年整体比较悲观。因此,2015年各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标”。
  而据上海易居房地产研究院1月14日发布的《2014年新建商品住宅库存报告》显示,从年度数据看,2010年-2014年5年期间,35个城市均呈现供大于求的态势。
  正如世茂集团副总裁蔡雪梅向《证券日报》记者所示,在供大于求的市场,“人找房子”的“黄金时代”已经结束,面对行业利润率整体下滑的局面,接下来考验的是开发商如何在“白银时代”找到“黄金”利润增长点。
  “存销比”呈现倒U形
  截至2014年12月底,上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米,和11月份基本持平,同比增长15.4%。
  对此,严跃进认为,部分城市的房企为了冲刺年度业绩,推盘规模加大。由于楼市成交行情在继续回暖,所以此类新增供应得到了有效消化,库存则处于高位盘整的状态。他表示,整体来看,2014年35个城市新建商品住宅库存呈现“先攀升后盘整”的态势,而衡量库存去化周期的指标存销比则呈现“倒U形”走势,即上半年去库存速度持续放缓,而在下半年则持续加快。
  然而,从年度数据看,2010年-2014年5年期间,35个城市均呈现供大于求的态势。其中,2010年的供求差异比较小;2011年则呈现比较明显的供大于求态势,这和限购政策环境下购房者入市节奏被打乱是有关联的;2012年在市场回暖的态势下,供求两方的入市节奏加快,相比2011年,成交量的上升力度更大;到了2013年,市场继续火热,呈现了供销两旺的良好态势;而在2014年,供求双方的入市节奏要低于2013年,但相比2010年-2012年要好。
  在此市场背景下,35城楼市的库存规模整体上一直处于攀升态势。直至2014年12月份,35个城市中有29个城市库存出现了同比增长现象。其中福州、南京和九江3个城市库存同比增幅分别达到77.8%、54.0%和46.0%。
  “显然,房地产的高速增长期已经结束了,现在土地成本越拍越高,开发商资金压力过重,而在供大于求的市场挤压下,一些房企将面临被并购消失的命运。”某房企高层向本报记者直言,若对回款率、负债率等财务指标把控不严,即使是规模达到几百亿元的房企也会出现问题。
  房企去库存压力仍不低
  据上述报告显示,截至2014年12月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3900万平方米、20075万平方米和4149万平方米,环比增长分别为1.0%、-0.4%和1.2%,同比增长分别为33.8%、12.4%和15.8%。
  而从存销比情况来看,2014年12月份,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为12.6个月、13.7各月和21.2个月。对此,严跃进认为,总体上看,一线城市去库存速度要快于二线城市,二线城市则快于三线城市,但三类城市走势基本一致。尤其从目前来看,一、二线城市的存销比数值相对较小,这使得2015年此类城市房价止跌反弹的迹象变得越来越明显。
  更重要的是,从同比增幅看,一线城市库存规模依然偏大,这要求一线城市在2015年依然要积极去库存。而从另一组中原地产监测的数据也折射出房企2015年将要面临的去存货压力。据中原地产研究部统计显示,截至1月15日,37家上市房企公布2014年销售业绩,其销售额总计为16625 亿元,上涨幅度为17%。
  但中原地产首席分析师张大伟强调道,虽然销售总业绩大幅上涨近两成,但这些企业完成年度任务情况非常差,近六成房企均为完成年度销售目标。
  鉴于此,多位房企高层均认为,尽管政策叠加会释放一些利好,但2015年对开发商来说仍不是放松时刻,2013年大量拿地,加之2014年难以消化存货的市场局面,不少企业将把2014年预计推向市场货量集中在2015年释放,这将加重房企2015年的去存货压力,因此,“去库存”仍是今年房企的重要任务。
 楼主| lemoncap 发表于 2015-1-16 10:49 | 显示全部楼层
王健林:中国房地产将和GDP同步 不会崩盘或大跌来源:时代周报 发布时间:2015-01-14 09:38:55微博
  2014年12月20日,万达集团历时5年、斥资70亿元倾心打造的两台世界顶级的文化大餐武汉“汉秀”和“电影乐园”迎来盛大开业,半年内的票已被预售一空;2014年12月23日,万达商业在港交所正式挂牌,募集资金高达288亿港元,成为香港证券交易所2014年最大IPO融资,以收盘价计算,万达商业当日市值高达2090亿港元;2014年12月26日,万达集团宣布将战略投资网上支付平台快钱,并获得快钱控股权,这也标志着万达已完全具备媲美BAT的交易支撑,能建立起完整的消费闭环模式;2015年1月4日,万达集团宣布境外两家互联网投资基金作为财务投资人,出资10亿元,获得万达电商5%的股份。这意味成立4个月的万达电商估值200亿元,翻了4倍。

  从圣诞节到新年,万达集团董事长王健林以这一系列眼花缭乱的布局,牢牢占据着地产、财经、IT版的头条。之所以在花甲之龄还如此打拼,王健林自言:“我还有梦想,我的梦想就是把万达带到世界超级企业,成为一流的跨国企业。花二三十年的时间,一定要把中国的酒店品牌打到世界上去。”

  房地产行业进入新常态

  既不是像“房地产只要难过,可能中国经济就很难过”的楼市看多派,也不是“中国的房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山”的看空派,在王健林看来,房地产行业进入新常态,剩10年转型时间。

  “中国的房地产不会崩盘。”2014年11月10日下午,在2014年亚太经合组织(APEC)工商领导人峰会上,作为讨论嘉宾的万达集团董事长王健林以这样一句话开场,来陈述自己对于中国经济发展前景的判断。关于房地产的未来,王健林坦言,中国房地产行业的黄金期已经过去,但他认为,接下来中国房地产行业将进入十年左右的平稳发展期。

  他表示中国房地产和GDP基本同步,不会出现崩盘、大跌。中国老百姓传统观念,买房子、买地还有真实的购房需求。“中国的工业化、城镇化中后期还有很远的距离。”不过,在去年12月份《中国企业家》杂志社主办的“2014中国企业领袖年会”上,或许是没有了“国际影响的负担”,王健林也阐述了未来房地产形势的严峻性。王健林认为,房地产行业整体过剩。首先,全国地方债务超过20万亿元,其中绝大部分是土地;其次,在建量和销售量已经略微供大于求,局部可能还是供过于求;第三,不可能再有高周期。“可能这个行业从事人员还有人在幻想,经过一两年的调整,经济货币的刺激,兴许2015年会再呈现高潮,有这种想法都是不切实际的。”

  但王健林也再次强调,大家也不应该抱有“房地产崩盘”的幻想。“房地产杠杆率并不会太高,我国城市化率还比较低,而且政府会适度调控,所以,不要幻想中国房地产会崩盘,这个可能性是不存在的。”

  王健林建议正在或准备从事房地产行业的人,要抓住最后十年做转型升级。“中国以山地为主,城镇化很难像欧美达到80%-90%’如果真到了城镇化70%左右,城镇化基本完成,可能机会就没有了。”

  随后在12月20日的“汉秀全球首演暨万达电影乐园开业记者会”上,王健林就详细阐述了万达的转型计划。王健林解释称,房地产高速发展的时期已经结束,万达正在进行全新的转型,转型四个方向是文化、旅游、金融和电商。

  “做世界第一大旅游企业”

  2013年10月,合肥万达城正式开工时,王健林就表示:“我的目标是奔着迪士尼去的,我从不迷信洋品牌,我要用事实证明,中国人做的旅游项目,和美国所谓的知名品牌可以一起竞争。”

  王健林表示,美国有3亿人口,现在有270多个主题公园,中国是可以支撑至少100个,甚至数百个主题公园这种旅游规模的,“要生存,就要做到差异化,不要完全一样。我的目标就是奔着迪士尼去的。”

  2014年初,王健林再次表示:“万达正在无锡投资几百亿元做一个大型文化旅游城,计划2016年底开业,万达就是要跟上海迪士尼PK一下,拿入园人次、收入规模这两个核心指标比一比,看谁更高。”

  2014年12月,武汉汉秀首秀上,王健林再次表示:“我们在广州投一个500亿元的广州万达城,就是为了跟香港迪士尼竞争,在无锡建的项目,也是要跟上海迪士尼竞争的。如果我们做得好,我们将来也可能直接去美国投资建主题乐园。”

  作为唯一布局一线城市的万达城项目,广州万达城总投资达500亿元,规划有室内滑雪场、室内水公园、大型主题乐园、星级酒店群、电影科技乐园等8种业态。其中,广州万达城规划建设有世界顶级室内滑雪场,将全面超越著名的迪拜室内滑雪场,超大娱雪区可同时容纳2500人滑雪。此前,万达旅业方面曾表示,预计2015年年收入将达到100亿元,成为中国旅游行业的资源掌控型旅行社企业,而2016年预计收入将达到400亿元,冲刺世界文化集团前20名。

  但王健林显然有更大的雄心,“万达也正在做网上旅行社,线上线下相结合。3年之内,万达旅行社的收入要达到200亿元,做到全国最大,2020年,万达旅游项目(度假区、万达城、酒店)的人次,将超过2亿人次,成为世界第一大旅游企业,目前全球最大的旅游公司迪士尼2013年是1.3亿人次”。

  王健林还透露,万达商业地产上市后,万达还有很多重要项目的公司都在香港注册,包括主题乐园等文化产业项目。目前万达在香港注册的公司已经有10家左右,这些公司未来发展好了,必然会分拆在香港上市。

  将中国的五星级酒店带到全球

  2014年10 月21日,万达集团在海外第一个项目伦敦ONE(ONE Nine Elms)迎来了正式开盘销售,该项目位置绝佳,毗邻白金汉宫和伦敦眼,总投资额达10亿英镑,将于2018年竣工。

  伦敦ONE包括两栋摩天楼,一栋高达160米,另一栋高达200米。作为伦敦为数不多的摩天楼公寓项目,它将为伦敦市场供应436套公寓和一家五星级的Wanda Vista酒店。两个月前,王健林刚斥资17亿元进军澳洲房地产市场,去年8月12日,王健林宣布成立万达澳洲子公司,计划斥资17亿元进军澳洲房地产市场,相关建设项目包括一家价值9亿元、位于黄金海岸(Gold Coast)的豪华海滨度假村。

  该海滨度假村定名为“珠宝三塔”(The Jewel),由3座摩天大厦组成。该项目已获得昆州政府批准,将建成一个集度假酒店、公寓、写字楼、录音棚、餐厅及咖啡馆于一体的综合性度假村,总建筑面积达1.47万平方米,预计2015年动工,2018年开业。这也成为万达在海外布局的第5个五星级酒店。

  两个月后,王健林又开始洽谈收购马德里东南部地区的一处废置军用土地,用来修建大型豪华商务休闲住宅区。据西班牙《拓展报》2014年12月10日报道,继2014年上半年以2.65亿欧元成功收购马德里地标建筑“西班牙大厦”后,中国万达集团欲在首都马德里修建一片大型豪华商务休闲住宅区,并已在数月前着手选址事宜。据了解,万达集团规划修建的这片豪华商务住宅区约占地200万平方米,投资金额达到60亿欧元。除了修建15000套豪华住宅外,该高档社区将拥有完善的娱乐配套设施,如购物中心、主题公园甚至赌场等。此前,王健林多次在公开场合表示,世界奢华酒店市场一直被外国品牌占领,海外从来见不到中国五星级酒店。万达决定做先行者,改变这种局面。到2015年,万达开业的五星级自有品牌酒店将超过60家,在世界8-10个主要城市建设万达酒店。

  “我有一个梦想,不光把企业做大,还要把中国酒店品牌打到全世界,我也知道,做豪华酒店这种超级奢侈品,至少也要二三十年的时间才能建立一个品牌,所以很多企业一看要二三十年的时间就不做了,那我来做这先行者,一定要把中国的酒店品牌打到世界上去。”王健林曾向时代周报记者说道。

  2012年以26亿美元收购美国影院营运商AMC,2013年6月以3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司91.8%的股份,王健林目前的计划是:力争2020年,万达集团总资产到1万亿元,收入到6000亿元,国外收入占比达到20%。“到那一天我有可能就退休了,”王健林说。
 楼主| lemoncap 发表于 2015-1-16 10:50 | 显示全部楼层
易宪容:今年房地产能软着陆吗?
2015-01-09 10:03:39   |   来源:上海证券报   |   编辑:徐雅平
  2015年我国房地产市场能实现软着陆吗?答案很可能是否定的。原本要是两年前政府能有意识地挤出房地产市场泡沫,那是有可能把挤出房地产泡沫的成本降到最低,并使中国经济生活中的许多问题迎刃而解的。但是这个机会错过了。2012年至2013年房地产市场继续过度发展,房地产泡沫继续被吹大。2014年房地产迫于市场法则出现了周期性调整,各地方政府还出台房贷新政试图中断房地产市场这次周期性调整,不意让房地产陷入了更高的风险泥淖。
  中国指数研究院日前发布的数据显示,2014年12月全国100个城市新建住宅平均价格按月再跌0.44%,为连续第8个月下行,全年楼价以连跌收尾。进入2015年,北京3天小长假期间商品房成交量及成交面积同比分别下跌53%和64%。上海的情况也相类似。一线城市住房市场寒气袭人,其他城市房地产市场的情况或许还更糟。最近房地产企业的信贷违约事件不是已经开始出现了么?

  现在要问的是,为何2014年10月政府推出了比2008年131号文件更为利好的房贷新政仍不能救起当前的住房市场?

  因为当前住房市场与2008年已完全不同了。首先,国内住房市场在经过2008年之后的快速成长后,不仅销售快速增长、房价快速飙升、市场泡沫被吹得更大,而且由于房地产市场暴利,让越来越多的企业竞相涌入这个市场以求分一杯羹,住房供给由此更为快速增加。比如说,市场一直在强调深圳土地紧缺,但深圳的房价一高,住房供给依然还在源源不断地涌现。我最近到深圳,看到一个深圳湾近期所增加的住房供给量就十分惊人。一线城市的深圳都是如此,其他城市住房供给增长又将如何呢?从现有的数据来看,各地房地产业严重供给过剩已经是不争之事实。事实上全国各大中城市都是如此,远不止所谓三四线城市。

  其次,房价快速飙升,不仅会让房地产泡沫越吹越大,更使得进入住房市场的购买者越来越少,购买住房者分化越加严重,即最后只剩下住房的投机投资者在市场,因为绝大多数住房消费者根本就没有支付能力进入这个高房价的市场。同时,已经制定了近十年的《不动产登记暂行条例》已经由国务院签署,将于2015年3月实施。该条例的制定不仅是房地产税征收的基础性制度,预示未来持有住房的成本增加,也警示公职人员不敢持有太多的住房。特别在当前反腐进一步深化的大环境下,公职人员更有可能在条例实施前把已经持有的住房脱手,否则容易惹火烧身。在这种情况下,国内整个住房市场供求关系将发展很大的变化:一边是住房供给严重过剩,一边是住房需求全面减少。

  还有,当房价越推越高后,许多城市的住房市场基本由投机投资为主导。过往十多年,在不合适的住房政策推动下,我国各地住房市场的赚钱效应十分诱人,即只要购买了住房就一定赚钱。所以投资者都涌入住房市场,住房成了最好的投资工具。房地产市场在这种情况下当然价格会越推越高。进入市场购买者越来越分化,最后剩下少数住房投机投资者。但是,2014年住房市场周期性调整让楼市预期全面逆转,投资者开始感觉到住房投资的巨大风险,再加上2014年下半年以来低迷了7年多的沪深股市突然爆发,指数连续飙升,显示出了极其强烈的赚钱效应。这使得已进入及准备进入住房市场投资者纷纷把目光转向了股市。而一个以投资者为主导的住房市场,当投资者纷纷转向股市时,需求不仅会急剧下降,而且可能完全消失。再加上当前沪深股市也可以通过杠杆化的方式投资,房贷新政想刺激投资者进入住房市场难度就更高了。

  另外,对于国内房地产企业来说,在企业融资方面正面临着几个方面夹击:一则从国际市场来看,美元强势不仅会让已有的2万多亿美元的债务(多为房地产企业持有)债务成本增加,也紧缩了房地产企业再次出外融资渠道;二则由于房地产市场的周期性调整,不仅会让房地产企业销售全面下降,流动性风险增加,也会让国内正规的金融机构对房地产企业贷款更为谨慎甚至大幅收缩;三则由于早几年房地产的暴利,房地产企业几乎不在乎高成本融资。当影子银行这些高成本的资金进入房地产业之后,在房价上涨时,房地产企业不用担心融资成本高低,但当房价在下跌时,房地产企业融资成本过高,就随时有可能成为压垮房地产企业的最后一根稻草。在这样的情况下,房地产企业的资金面会比以往更紧。最近一些房地产企业信贷违约及跑路,都是因为资金链出了问题。笔者认为,信贷违约可能成为2015年房地产企业的常态。

  综上所述,2015年我国住房市场不仅越来越难以软着陆,而且存在的风险越来越高。尤其随着越来越多的住房投资者把投资热情转向了股市,住房市场的预期更会逆转,周期性调整更会深化。这意味着不光房地产业或将在较长的时间内难以摆脱经营困境,而且还会深深影响上下游行业并拖累整体经济。

  政府部门及各方投资者对此要有充分的思想准备。(易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员)
 楼主| lemoncap 发表于 2015-1-19 19:00 | 显示全部楼层
温州最大建筑企业中城集团破产:银行断供
2015年01月19日 03:19  证券时报网
  如果退回到5年前,只要不是企业老板本人出现了问题,如赌博、炒期货等,一家建筑企业走向破产是难以想象的。然而,眼前的现实却无情地告诉我们,一切皆有可能。

  据媒体报道,1月15日,浙江产权交易所发布拍卖公告,受管理人委托,1月25日上午10时,将对中城建设集团有限公司100%股份向社会进行公开拍卖,起拍价为4216万元。

  中城集团,曾经是温州最大的建筑企业,也曾经入选过中国民营企业500强,位列第242位,更是温州首家拟在新三板上市的企业。然而,如今却不得不通过拍卖全部股权的方式进行重整。重整能否成功,则要看有没有接盘的企业。毕竟,已经裁定的17亿债权,可不是一件好玩的事。更何况,还有一些需要进一步核实的债权。

  那么,这样一个曾经风光无限的企业,为什么会走到破产重整的境地呢?据企业介绍,主要是互保拖累、房地产低迷以及银行“断供”三个方面原因所致,特别是银行“断供”,它构成了企业“资金链”断裂的最主要原因。

  毫无疑问,企业所列举的三大原因,确实是中诚集团陷入困境的主要因素。如果不是房地产市场的低迷,如果不是互保出了问题,如果不是银行“断供”,中诚集团就绝对不可能出现“资金链”断裂的问题,也不可能陷入破产境地。但是,这些方面的因素为何又会成为企业破产的主要原因呢?还有多少企业面临类似的问题和困局呢?

  显然,企业所说的三大方面因素只是表面现象,更深层次的问题,是包括中诚集团在内的建筑企业以及其他一些类似企业,从起步开始就没有很好地给自身定位,没有真正对市场进行过全面、深入、细致、科学的分析与研究,没有真正遵循市场规律。更多情况下,它受利益的驱动做出了一些冒险的行为。

  必须承认,在房地产市场兴旺的时候,确实让一部分人在一夜之间成为了富豪,成为了既得利益者。然而,这些人中的大多数纯粹是在搞投机冒险行为,他们往往是不考虑市场规律、不顾市场风险、不讲市场规则的。就像中诚集团一样,与其他企业形成那么多的互保,不就是因为只看到房地产市场的利益,而忽略了风险吗?不就是只体会到互保的好处,而感觉不到互保的危害吗?如果企业稍稍有一些市场风险意识、互保风险意识,就不可能盲目投资、盲目互保,不可能一味地进行负债经营、负债冒险投机。

  从这个角度分析,中诚集团落到今天这个地步,完全是自身条件不足、管理欠缺、投机意识过浓的结果,而不是房地产市场低迷和银行“断供”。想一想,如果银行不“断供”,损失就可能更多,风险也更大。而且,银行提供给中诚集团这么多贷款,本身已经违反了贷款的审慎原则,如果在中诚集团已经面临巨大困境的情况下,继续提供信贷支持,就是失职,就要追究当事人责任。


  其实,像中诚集团这样因为市场变化而陷入困境、最终被迫破产或破产重整的企业,也不在少数。而最终表现,也无非都是银行“断供”和企业互保。为什么经济活动中会出现如此严重的互保现象呢?银行在向企业提供信贷资金过程中,对互保是采取怎样的风险防范措施的呢?要知道,互保越多,贷款的安全性就越差,出现风险的可能性也越大。更重要的,它还会引起连锁反应,引发地区间金融风险。对这样的风险隐患,难道银行真的一点没有感觉吗?更重要的,企业间的互保现象,一般都发生在房地产开发企业和政府融资平台之间,实体企业相对较少。这也从一个侧面说明,银行在向开发企业与政府融资平台投放资金过程中,门槛和要求可能要比实体企业低得多,那么,这是否也是实体经济特别是中小企业和小微企业融资难、融资贵的主要原因之一呢?

  虽然说市场经济下,企业出现破产是很正常的现象,但是,像中诚集团这样的结局并不完全是市场竞争的结果。一方面,企业自身过于追求眼前利益、投机意识过浓,是造成企业难以做长做久不可忽视的重要原因;另一方面,银行在对企业支持时,也只考虑眼前利益、考虑一时的需要,从而在贷款标准和要求方面不按市场规律办事,也是造成企业最终走向破产的重要原因。只有企业和银行按市场规律办事,实体经济才能真正得到重视,才能化解融资难、融资贵的矛盾。
 楼主| lemoncap 发表于 2015-1-19 19:03 | 显示全部楼层
本帖最后由 lemoncap 于 2015-1-19 19:06 编辑

5城房价跌回5年前 楼市双重分化趋势渐明

  每经记者 胡健 王杰 发自北京

  2014年收官之月,房价下跌局面并没有出现明显改观。昨日(1月18日),国家统计局发布2014年12月份全国70个大中城市价格指数显示,降价范围及幅度继续收窄,市场缓慢回升态势继续,但下跌仍是主流。

  此外,中原地产市场研究部统计整理数据显示,在2014年的12个月中,从1月份的环比平均上涨0.4%到7月份跌幅最高点平均下调0.73%,只经历了6个月,2月开始首次出现个别城市价格调整,3、4月份出现华东区域的块状分布,5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行,7月全国市场全面下调,9~12月,市场全面进入同比下调阶段。根据国家统计局数据,12月杭州、宁波、海口、温州、金华这5个城市,甚至出现了低于2010年定基价格的情况。

  中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者,在整体告别绝对短缺后,楼市已进入“白银(17.72, -0.03, -0.17%)时代”,本轮市场的调整周期将起码延续到2015年初,成交量有可能在2014年四季度出现触底迹象,随后逐渐企稳恢复,但价格起码到2015年一季度才会出现明显的企稳。

  记者注意到,被房企视为“香饽饽”的北京楼市,新房价格显著回落,宅地市场楼面地价攀高表现明显。

  68城新房价格跌回1年前

  据测算,2014年12月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别为0.2%和0.3%,均比11月份收窄0.2个百分点;环比降幅比上月收窄的城市分别有48和36个;环比上涨的城市分别有1个和8个,分别比11月份增加1个和2个。

  张大伟说,新建住宅指数中,全国仅厦门、郑州两个城市依然同比上涨,其他68个城市房价已经低于1年前,平均同比跌幅高达4.5%。

  但一些改善迹象已经发生,比如2014年9月之后,新房市场首现房价环比上涨的城市。链家地产[微博]分析师张旭说,自10月开始,已经呈现出“止跌及上涨城市数量增加,下跌城市数量减少”的趋势,12月份依然延续了这种趋势。

  “目前来看,整体市场的看跌情绪有所减弱,价格下滑幅度缩小,甚至部分去化与预期良好的城市,价格出现缓慢回升。”张旭对《每日经济新闻》记者表示。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称,总体看,受前期信贷政策调整、央行[微博]降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响,12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%,再创年内新高。

  不过,成交量大很难迅速对应房价变化趋势的改变。中指院报告称,2014年末推盘高峰促使部分城市库存仍处于较高水平;从企业策略看,迫于全年销售目标和资金回款压力,12月房企继续采取低价加推、以价换量策略。

  在全国工商联房地产商会2014年会上,恒大集团总裁夏海钧表示,去库存增销量,以价换量,中国的房地产行业才能度过现在的寒冬,从2014年底到2015年,房地产的价格应该是维持在一个平稳的状态,但量会有所上升。

  张旭说,从住建部工作会议部署未提及房地产调控或具体政策措施来看,房地产市场将延续当前宽松的政策环境,市场预期将继续好转,随着市场成交量继续攀升,新房价格优惠的力度将明显减弱,而二手房业主降价的动力也将不足,预计2015年一季度价格下降城市数量有望继续下滑。

  一线城市新房成交量领跑

  数据显示,一线城市楼市企稳的势头明显超过其他城市。刘建伟解读称,分城市看,房价出现分化状态。从环比价格变动幅度看,一线城市整体平均上涨,新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.1%和0.4%;二、三线城市房价仍然下降,降幅缓慢收窄。从成交量看,12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上,远高于全国平均水平。

  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉记者,2015年住房市场将呈现双重分化趋势,不同层级的城市调整时间、速度和程度会有不同,短期调整和长期调整也将分化。


  他判断,在双重分化下,整体呈现出乏力的态势,但部分一、二线城市,特别是一线城市的调整和回暖在2015年有可能会实现。

  作为房企普遍看好的北京市,最近是“房降地涨”。

  据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2015年1月份上半月,北京全市住宅(含新建商品住宅和二手住宅)网签总量为9586套,与上月同期相比下跌23%,比2014年1月上涨21%;价格方面,1月份上半月,北京市纯商品住宅成交均价为19321元/平方米,比上月均价回落28.5%。

  伟业我爱我家副总裁胡景晖表示,从现阶段北京土地市场的成交情况看,平均地价和总价越卖越贵、不断走高的特征依然在持续。由于土地价格不断上升,拿地企业越来越多地采用“抱团取暖”式的联合拿地策略,以降低投入、整合资源、规避风险。

  张大伟说,行业风险在提高,预计2015年大部分企业的销售任务制定将非常谨慎,房企对市场的看法整体偏平稳,企业在2015年的经营策略将依然以平稳去库存为主。
 楼主| lemoncap 发表于 2015-2-13 03:25 | 显示全部楼层
2月10日,中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平2月10日上午主持召开中央财经领导小组第九次会议。

习近平指出,疏解北京非首都功能、推进京津冀协同发展,是一个巨大的系统工程。目标要明确,通过疏解北京非首都功能,调整经济结构和空间结构,走出 一条内涵集约发展的新路子,探索出一种人口经济密集地区优化开发的模式,促进区域协调发展,形成新增长极。思路要明确,坚持改革先行,有序配套推出改革举 措。方法要明确,放眼长远、从长计议,稳扎稳打、步步为营,锲而不舍、久久为功。

人民日报海外版 2月10日发表题为《习总说了,北京不迁都,但要迁很多东西》一文进行解读称,习总书记的讲话标明不会迁都,但要把非首都核心功能疏解消化掉。

文章指出,习总提到的首都非核心功能的疏解就很有现实针对性了。京津冀协同发展的这一战略,绝不是甩包袱,不是只想着首都北京的事儿,这是国家集中 力量探索一条区域协调发展、带动经济社会转型升级的新道路。当然,正如习总在中央财经领导小组会议上所言,推进京津冀协同发展,是一个巨大的系统工程。久 久为功。

全文如下:

今年1月初,经常逛动批的朋友可能发现,位于北京动物园服装批发市场核心区的天皓成服装市场被正式摘牌了,这意味着北京非首都核心功能疏解开始提速。

批发市场算首都的非核心功能,那核心功能有哪些呢?去年2月25日,习总就说过了,北京是全国政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心。这表明,未来除这四项“主业”继续保留外,北京将会把其他“副业”陆续转移出去。

疏解北京非首都核心功能,这是今天(2月10日)的财经领导小组会议上,习总提到的重要议题,服务的大战略就是京津冀协同发展。虽然最后的规划尚未公布,但已经箭在弦上了。

这个庞大的区域一体化发展战略,从去年2月份就正式提出了,整体规划一直在紧锣密鼓地布局中。当然了,最关心京津冀的还属这三个地方的岛友。北京的 岛友会关心接下来北京人口减少吗?天津的岛友会问,北京的这么多产业会顺利搬迁到天津?而河北近北京的岛友更关心房价可能会大涨吧。

看,协同之后的京津冀对我们的生活影响很大。

首先看出行。

2014年4月,三地成立京津冀区域交通一体化领导小组,共同编写交通发展规划,对“断头路”、“瓶颈路”进行梳理,明确完工时间表。计划到 2020年,京津冀区域将形成9000公里的高速公路网、9500公里的铁路网和主要城市1小时城际铁路交通圈。区域内快速铁路实现“市市通”,高速公路 “县县通”,京、津、石三个中心城市之间均有3条高速公路相连。

到时,在河北、天津住,来北京上班,也不是不可能,总比现在天天挤9字头的公交车要舒服得多。

除了路上跑的,还有天上飞的。2014年底,国家发改委批复同意建设北京新机场,并给予了新机场国际航空枢纽的定位,并提出天津滨海机场为航空物流 和石家庄机场为航空快件集散及低沉本航空的定位,加上现有的首都机场,使该地区拥有全国最大的枢纽机场群。同时,还有水上漂的。比如,要将秦皇岛港、京唐 港、曹妃甸港、天津港和黄骅港进行协同整合,从而提升港口群的竞争合力。

其次看产业。

总体来看,北京定位为服务经济、知识经济、总部经济、绿色经济;天津为先进制造业中心、研发转化基地、生产性服务业聚集区;河北则侧重于新型工业化基地、产业转型升级示范区和科技成果转化基地。

三地各有分工,协同发展。这对我们意味着什么呢?

如果你是高级技术工人,三地选择中能让你施展空间的舞台,更大可能是在天津和河北工作;如果你是一位高级金融管理者,北京仍然将为你提供更广阔的空间。

但这一规划绝不意味着产业分工的简单固化,之所以在区域中进行产业布局引导,目的是为了打造中国的产业转型升级先行区,让各地利用好现有的优势,将现有资源的效率更大程度的得以提升。

怎么提升资源利用效率呢?就是要产业分工互补。比如,新型工业化的发展,会对生产性服务业提出更高的要求,要有更好的物流配送和服务管理,而实体产 业的提升,又会进一步对金融、信息服务和基础性科学研发提出更高的要求。同时,更好的金融、信息和科学研发反过来也会刺激实体经济不断创新提升。

之前是大家一哄而上,现在是各取所需,各有所长,所以,避免了京津冀三地的恶性竞争。当然,随着产业协同的加深,工资的传导效应也会进一步加剧,说到底就是,蛋糕做大了,分红也就多了,劳动者会涨工资。

第三看环境保护。

环境问题的重要性已经无需再强调了。面对久驱不散的雾霾,去年京津冀三地开始积极推进京津冀及周边地区大气污染联防联控,实现空气质量持续改善。河北省更是力争国家设立京津冀环保生态基金,协商京津建立生态横向补偿制度。

也许以后为了保护环境而采取的经济活动限制,就像去年开APEC一样。更发达地区的北京和天津可以考虑给予河北一部分的补偿。

更值得一提的是,新一轮的京津冀协同发展一开始就摒弃了以往污染转移、扩散的老路。你总不能把北京不要的污染企业,都丢给天津、河北人民吧。比 如,2014年北京制定实施新增产业的禁止和限制目录,关停退出一般制造业和污染企业392家,搭建了30个产业疏解合作平台,推进产业转移疏解项目53 个。产业的转移,也是个腾笼换鸟、更新换代的过程。

第四看教育、医疗。

按照计划,京津冀将在教育资源上“互联互通”。北京作为文化中心已有长期的积淀,教育资源输出可能是协同发展的主体格局。预计今年内,北京将推进教 育领域非首都核心功能疏解,支持有条件的优质高等教育和职业教育资源到天津、河北举办分校或校区,同时支持北京市属高校在河北省适度扩大本科招生规模。

医疗体系也有着和教育类似的趋势,京津冀地区正着力统筹调整北京医疗资源区域布局,推动有条件的医疗机构向北京周边地区发展。通过合作办医、设立分 院、整体搬迁、远程会诊、人才培养等形式,提升整个地区的医疗水平。目前已经促成了北京朝阳医院与河北燕达医院、北大三院与承德市妇幼保健院等一批医疗协 同项目。

到时,看病会有更多的选择,不用扎堆往北京跑了。

从这些方面来看,习总提到的首都非核心功能的疏解就很有现实针对性了。京津冀协同发展的这一战略,绝不是甩包袱,不是只想着首都北京的事儿,这是国 家集中力量探索一条区域协调发展、带动经济社会转型升级的新道路。当然,正如习总在今天的中央财经领导小组会议上所言,推进京津冀协同发展,是一个巨大的 系统工程。久久为功。

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很好, 这样战争来了也便于疏散。
 楼主| lemoncap 发表于 2016-3-4 16:06 | 显示全部楼层
深圳房价暴涨的原因:套贷
  楼市这股疯涨的妖风是从深圳刮起来的!2015年,深圳楼价高歌猛进,12月深圳新房同比涨幅高达47.5%,二手房同比涨幅也达到了42.6%,而仅一河之隔的香港,楼市冷风骤起,这成了中国楼市奇特的一幕。而今年初以来,深圳式的疯狂上涨正迅速传染一线和省会城市!这到底是为什么?

  中原地产的数据显示,香港二手住宅价格去年第四季度下跌6.9%,创下七年来的最大季度跌幅。1月20日,香港地产四大家族之一、恒基地产主席李兆基旗下的半山豪宅项目帝汇豪庭公布了首份定价单,定价较同区豪宅下调了近3成。与此同时,地价下跌更猛。2月12日,香港地政总署公告显示,春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地,其楼面价仅每平方1.98万港元,与2015年9月出让的同一地段的地块相比,价格大幅下跌了近7成。这仅相当于北京六环边一幅地块价格的一半。

  香港楼价地价下跌是因为外资和港资不看好香港和大陆未来经济,以李嘉诚为代表的资本大佬正向外转移资本。这个大背景深圳也在其中,并无本质差别。香港与深圳的差别有两个:1、香港商业银行都是私有的,且经历过多轮楼市暴跌周期,因此其老板对于房地产风险十分警惕,一旦大势不秒,就收缩贷款。而深圳的商业银行大多是国有控股的,且没有经历过楼市崩盘的惨痛教训,特别是如果银行的高层主管或亲友手里面也有大量的房产需要变现,则他们难免有放水放贷的冲动;2、香港货币自由兑换,可自由离境,市场传导机制效率高;而深圳居民货币兑换有限额,难以自由离境。不过,有一种人例外,即在深圳开公司的香港、外资老板(或在海外有贸易公司的珠三角老板),他们在深圳内地有公司(工厂),有房产,有外贸业务。

  据一位熟悉香港和深圳的朋友披露,2015年内地其他一线城市房价受到抑制,而独有深圳房价大幅上涨,就是由这批有房有公司的香港人开始炒起来的,卖房者大多是这些老板,买房者很多是这些老板们的保姆或司机,老板和保姆、司机签个假的劳动合同和收入证明,老板垫付首付,房产高价转让后,银行再贷七、八成贷款给老板,这样老板房产相当于拿到房价大幅上涨后70-80%的贷款,这个贷款比例远高于常规住房抵押贷款的50%。老板们拿到这些人民币房款后,通过贸易通道出境,兑换为美元,再坐等人民币贬值。而对于司机和保姆来说,他们也无所谓,反正先住上豪宅享受着再说。这种模式相当于把银行贷款套出来,大大增加了商业银行贷款风险。

  如此一来,深圳房价的恶性上涨,又反过来对于刚需者形成了极大的逼空压力,他们害怕在过去多年房价上涨后,未来房价涨得更多,更买不起房,在对过去一再错失买房机会极为懊悔和十分担心未来的情绪压力下,很多人被逼空逼得完全丧失了理智,奋不顾身地买房,就如同去年A股5000点以上加杠杆买股票的人一样,这样就推动深圳整个楼市的全面上涨。

  作为这种独特深圳楼市现象的印证,根据各地人民银行的数据,2014年深圳住房贷款余额达到了5299亿元,超过了北京的4521亿元,而深圳房贷与总贷款的比重更高达22.41%,分别是上海的1.7倍和北京的2.25倍。而在2015年深圳更是杠杠上加杠杆,特别是在9月30日的房贷新政通知后,深圳该项贷款连续增长三个月,投放额分别为 77.5、110.1 及 163.5 亿元,环比分别增长 3.5%、42.1%及 48.5%。2015年深圳房贷余额已经铁定越过6000亿元。

  这种并不正常的深圳爆炒楼价套贷的方式,在2016年以来有向全国一线和省会城市蔓延的趋势。去年9月30日,央行、银监会联合发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,规定在不实施限购(北京、上海、广州、深圳和三亚除外)的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付比例降至25%,商业银行还可以自主下浮5%。

  今年2月26日,央行行长周小川在上海明确表态:个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的。首付比例降低是有空间的。今后可能会考虑给银行更多自主权,让他们来制定首付比、利率。

  这就给了其它一线和省会城市复制深圳套利模式打开了空间。因为各地都有很多企业家、政府官员手中拥有大量房产,他们很匮乏现金,也可以找保姆、司机和熟人高价购买自己的房子,从商业银行套取贷款。从而将自己手中的积压房产脱手,而给刚需购房者套上绞索,也将商业银行拖进了放贷违约高风险的泥潭。

  楼市的最后疯狂上涨将对中国实体经济进一步釜底抽薪,当40%的上市公司的年利润不足购买北上深的一套好房。当高房价极大地推高了土地、劳动力成本,实业精神和科技创新将受到致命打击,在外部美国再工业化,TPP加大资本吸引力的情况下,这不啻于把资本向海外赶!

  由于房产在中国国民财富中所占的份额最大,约占50%左右,房产的大幅上涨意味着人民币的国内购买力相应贬值,这在外汇市场人民币对美元硬扛高位的情况下,再加上一月份商业银行贷款达到了惊人的2.51万亿元、人民币降准降息,这都将加大人民币对外高位和国内持续贬值的价值反差,大大增加人民币贬值的压力!

  诚然,楼价大涨产生巨大诱惑,使国内现金流去追捧房产,可以遏制居民以人民币换美元,减少因为此原因的外汇储备的减少。这在客观上将为国内外资企业以人民币换美元让道,中国的外汇支付项中,除了约1.1万亿美元的短期债务外,约1万亿美元的对外许诺投资外,最大的潜在支出项是外商直接投资(本金2.83万亿美元,考虑到它从1990年代中期就大规模流入中国,这么多年的商业利润和汇率利润,本金利润很可能超过5万亿美元),截止2016年1月份,中国央行公布的外储余额为3.23万亿美元,即便其中没有账务作假和呆坏账,也不足以支付FDI战略性外流。

  楼价大涨的另一个客观结果是,居民大量的流动性被锁死在楼市里,这使得老百姓购买人民币黄金、白银等贵金属的资金大为缩水。倘若未来人民币大幅贬值,则国内百姓通过购买人民币黄金白银,在寒冬抱团取暖对冲风险的最后一条路也被堵死。

  总而言之,这一轮的楼市放贷款杠杆暴涨,与2015年上半年股市放贷款杠杆暴涨有着惊人的相似。不同之处有两个:1、楼市的财富总规模约是股市的10倍!其一旦重蹈股市覆辙,其破坏力要大10倍;2、股市里放杠杆者尚属少数,而买房者绝大多数都放3-5倍杠杆,一旦楼价如股市那样大跌50%,则其制造百姓负资产的规模何止10倍于股市!

  笔者原本已经不想再写这种几面不讨好的文章了,但最近实在看不过眼了,还是要大喝一声——如果你不想给自己和家庭套上“终极绞索”,千万别拿着全部积蓄,再加上贷款二三十年买房!
 楼主| lemoncap 发表于 2016-3-6 16:51 | 显示全部楼层
本帖最后由 lemoncap 于 2016-3-6 16:55 编辑

谁给了任志强反党的底气
2016-02-22 08:45 千龙网

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来源标题:谁给了任志强反党的底气

一句“党媒姓党”能让“优秀党员”任志强跳得这么高,不惜把党性与人民性对立分割,不惜充当某些势力的急先锋,我们看到的是一个党性沦丧的个体,以及这个个体所代表的群体的冰山一角。党媒为党服务,党为人民群众服务,这是党性与宣传的结合,是对媒体的鞭策与认知厘清。媒体最终是要为人民服务的,可是这么些年,我们所经历的媒体乱象,正是党媒失去党性原则的外在表现。

中国媒体要讲党性原则,这是中国共产党针对自己所领导的党媒提出的一贯要求,党作为领导中国发展的核心,媒体服务于党也就是服务于中国发展。此次习近平同志强调党媒姓党,不过是针对近年来的媒体乱象,再一次强调党媒要讲党性原则,不要忘记自己是在为人民服务,而不要一味地为人民币服务。

媒体市场化后,不可避免地面临生存问题,市场化下的竞争变得白热化,很容易进入有奶便是娘的误区。特别是近年社交自媒体的兴起,一些纸媒更是面临严重挑战,为了营利不择手段,为了点击率不惜造谣、标题党,热衷于在假丑恶的粪坑里打滚好吸引眼球,为了广告费不惜为资本当走狗。之前闹出来“两根穷骨头”的新快报、二十一世纪传媒股份有限公司总裁沈颢的案件、人民网高层被处理事件以及某电视台某主持人上推特支持藏独、民运事件,证明我们的一些媒体及其从业人员早已丢掉了党性原则,丢掉了为人民服务的宗旨,变成了金钱的奴隶。

媒体不解决为谁服务的问题,就无法真正地体现其人民性,强调党媒的党性,就是强调媒体的人民性,习近平同志讲话的核心正是党性与人民性的统一。这么简单直白的道理,怎么到了任志强的嘴里就成了媒体与人民的对立?任志强把党章里的“坚持全心全意为人民服务”那条吃掉了?我们不禁要问,一个连党章都能无视的党员,公然反党的底气何来?一个半夜三更喜欢给领导打电话的任志强,究竟谁给了他跳出来推墙的“勇气”?

党媒要有党性原则,这跟党员要讲党性原则有什么区别?中国共产党是人民政党,跟西方资本政党的本质区别在于,我们在社会主义初级阶段虽然允许市场经济存在,但是决不允许资本掌握政党与控制政权,决不能丧失政党的人民性。以任志强为代表的资本翻天派,在攫取了大量的资本资源之后,妄图通过资本控制政权,走西方宪政之路,最终实现资本长期坐庄。那么这个过程之中,通过资本掌控媒体,再操控媒体为资本当打手成为关键一环,为他们的推墙行动做好舆论准备与铺陈。前苏联是怎么倒的?最先就是从媒体上倒的,前车之鉴,党媒再不讲党性原则,再不姓党,只怕通通要姓“资”了。
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这里资本主要指国际垄断资本。

cmj9808 发表于 2016-3-7 23:03 | 显示全部楼层
任大炮说实话得罪人啊。在猴年过去的两个月里,北京的情况不太了解,但相信上海和深圳的网友已经亲身感受了什么叫房价疯涨。我一同事置换改善性住房,小房卖了,大房还没来得及过户就遭遇房东跳价,除去房东赔的2倍违约金还得倒贴50万,自嘲满仓踏空,欲哭无泪。

点评

花剌子模的信使么  发表于 2016-3-8 13:33
cmj9808 发表于 2016-3-8 13:55 | 显示全部楼层
现在还真有点这个意思@暗夜流星
DF21 发表于 2016-3-20 14:37 | 显示全部楼层
cmj9808 发表于 2016-3-7 23:03
任大炮说实话得罪人啊。在猴年过去的两个月里,北京的情况不太了解,但相信上海和深圳的网友已经亲身感受了 ...

上海的确已经进入疯狂阶段了,崇明破岛上都一堆两三万
spacedog 发表于 2016-3-20 16:06 | 显示全部楼层
lemoncap 发表于 2016-3-6 16:51
谁给了任志强反党的底气
2016-02-22 08:45 千龙网

问题是任大炮既然在谈论房价的时候这么鄙视穷人,在和共产党叫板的时候为什么又要假借穷人的旗号?或者说他所谓的和共产党对立的“人民”里面是不包括广大穷人(起码是不包括买不起房的“无房族”)的。真要这样就应该光明磊落地讲清楚自己是资本的代言人、是代表地产党来与共产党争夺主流舆论话语权的,而不要假模假式地假借笼统的“人民”的名义!难道说“人民”的名义就是一次性纸尿片,谁都可以随用随扔的吗?
东方红 发表于 2016-3-20 16:16 | 显示全部楼层
房价是经济问题,跟政治无关。就像油气是俄罗斯经济的支柱产业,房地产是我国经济的支柱产业,这是现阶段任何人都无法改变的。不管国内哪位领导人上台,都不会主动降低房价的,顶多是故作姿态的调控一番,以便吸引更多投资进入房地产业,一系列击鼓传花后,等待最后的接盘侠。
cmj9808 发表于 2016-3-21 18:34 | 显示全部楼层
DF21 发表于 2016-3-20 14:37
上海的确已经进入疯狂阶段了,崇明破岛上都一堆两三万

其实崇明过去一年都没怎么涨,市区涨的比较猛。
这是15年1月(上)和16年1月(下)魔都各区成交均价,大家来感受下




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暗夜流星 发表于 2016-3-24 16:38 | 显示全部楼层
据传4月1号房产新政,二套房首付 70%
cmj9808 发表于 2016-3-24 16:44 | 显示全部楼层
暗夜流星 发表于 2016-3-24 16:38
据传4月1号房产新政,二套房首付 70%

貌似是改善型50%,有钱任性型70%,认房不认贷
cmj9808 发表于 2016-3-25 09:21 | 显示全部楼层
本帖最后由 cmj9808 于 2016-3-25 09:26 编辑

新闻说昨天一天新房交易1700套,是过去一周日均成交量的一倍,去年同期的10倍,网签服务器都当机了,魔都果然不是浪得虚名
 楼主| lemoncap 发表于 2016-5-31 12:33 | 显示全部楼层
spacedog 发表于 2016-3-20 16:06
问题是任大炮既然在谈论房价的时候这么鄙视穷人,在和共产党叫板的时候为什么又要假借穷人的旗号?或者说 ...

共产党内从来就有错误的派别。划清界限,清理思想,端正政策,必要时清理出党就行了。
 楼主| lemoncap 发表于 2016-5-31 12:35 | 显示全部楼层
不用说,5月9日人民日报权威人士已经给地产金融定了调。 L 型准备过紧日子。
fesel 发表于 2016-5-31 13:12 | 显示全部楼层
房地产泡沫破灭的话,一个时代也会画上句号。
所以当局会千方百计不让泡沫破灭的。财政金融政策、人民币放水与经济规律的较量。
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